工商社论》城乡均衡发展vs.金融风险集中 ──避免南韩式的房地产政治风暴
受到中央银行量化宽松与零利率政策的影响，全球房地产市场都传出上涨、甚至泡沫的讯号，台湾从2014年开始盘整六年的房地产市场，也再度重回上升趋势。
台湾这一波土地与房地产价格的上涨，以中南部传统低价区的动能最强，主轴是台商资金回流投资，涨幅较高的土地与房产大多围绕在各个科学园区或是工业区的周围，呈现全岛「遍地开花」的现象，不同于过往锁定在台北市蛋黄区的天价豪宅的集中涨势。
这个现象是「城乡均衡发展」的利多，不过却潜藏「金融风险集中」的隐忧，金融业对于房地产相关放款（购置住宅贷款+房屋修缮贷款+建筑贷款）成长率正加速上升，不动产贷款占GDP比重高达52.04％，且不断在创历史新高，建筑贷款年增率在七月底已经达到15.46％。加上台湾年轻族群对于房地产价格高涨的世代问题极为敏感，极容易触发难以控制的政治风暴，政府应该高度关注房地产市场火热的现象，及早做出降温的警示政策，避免房地产炒作的预期心理引爆，引发「南韩式」的房地产政治风暴。
所谓南韩模式的房地产政治风暴，是南韩各大城市持续的房地产涨势，在强烈预期心理下成为文在寅政府施政最大的威胁。文在寅是出身学运领袖、左派劳工律师的左派总统，上任后最大的威胁不是北韩金正恩、也不是与传统财团紧张的关系，更不是一度失控的新冠肺炎疫情，而是涨幅难以遏制的房地产泡沫。
左派总统原本应该照顾年轻人与基层劳工，却对房地产市场的飙涨束手无策，文在寅政府过去三年来累计祭出22次程度不一的房地产冷却政策，却无法有效遏制炒作的预期心理，在今年七月第22次打房措施出台之前，担任文在寅内阁副总理兼财政部长洪南基召开记者会，公开向全韩国人民鞠躬道歉，多位内阁阁员同时宣示将自己名下第二套房子不计代价出售，并且将首尔市中心的豪宅房屋税（韩国称为综合房屋税），最高等级的税率调高到评定房价的6％，在国会通过后预计从2021年开始实施。
在第22次打房政策的综合房产税率下，适用一般税率、在首尔拥有市价30亿韩元（大约新台币7,500万元）的屋主，每年的房产税将会提高到约新台币100万元，而拥有市价50亿韩元（约新台币1.25亿元）房产的屋主，每年房产税必须缴交1亿韩元、约新台币250万元。如果再无法压制涨势，文在寅政权必将遭到核心支持者的唾弃。
文在寅连续打房政策无效的背景因素，有南韩个别房地产制度的问题，也有许多跟台湾、大陆类似的现象，例如看似政治正确的囤房税，施行结果受到冲击的只有极少数的个案，空有惩罚效果却无法抑制房价；例如在紧缩的同时也为了照顾年轻族群（给一定所得门槛以下的国民税制优惠），结果制造出假离婚、新婚夫妇结婚却不登记、或是为了取得较好的购房与房贷优惠，刻意降低家庭所得，拜托雇主不要调薪、甚至降薪等扭曲的现象。而文在寅政府不断调高基本薪资与最低时薪，搞得企业与商家怨声载道，年轻人薪资增长却赶不上房地产涨幅，企业与劳工两头不讨好，坐实政府无能的指控。
全球房产上涨的病灶，在以美国联准会为龙头的主要国家中央银行史无前例的印钞行为，造成的溢出效应正在发酵，带给包括台湾在内的国家热钱簇拥的压力，金融机构在满手现金的压力下拚命放贷给建商与土地持有者，正在酝酿全球性的房地产市场狂潮。美国已经连续四个月创下新屋销售的新高，新屋与成屋销售都创下14年来的新高，瑞士银行（UBS）编制的房地产泡沫指数，则显示连房地产政策极为保守的德国都有泡沫现象。
传统上最有效抑制房地产泡沫的政策，是加税，但是台湾自有房屋比例甚高，增加持有税或交易税很容易引爆立即的政治风暴，而且台湾眼前有劳保与健保的即刻问题必须处理，加税的政策可能不是首选。
相较之下，既然房产价格推升的源头，是热钱涌进银行体系所致，各国央行陆续推出的总体审慎政策工具（Macro-Prudential Policies），包括控管银行贷款成数（loan-to-value, LTV）、贷款成数与负债对所得比上限（debt-to-income,DTI）等，从融资源头进行管控，不需要经过国会的政治争辩，又可避免金融机构不动产贷款过度集中，纾解金融体系堆积系统性风险，可能是政治成本较低、冲击较为缓和，又可立即见效的政策工具。
央行印钞票造成的热钱效应，流动性高的股票市场首当其冲，但是僵固性较高的房地产市场，一旦上涨的预期心理形成，就会走上难以掌控的长期趋势，且由于房产是所有家户最大的资产项目，牵涉到金融体系的安全，在亚洲更是世代贫富不均的政治地雷，南韩前车之鉴令人怵目惊心，台湾政府绝对不可轻忽，必须以「超前部署」的规划，避免南韩式的房地产政治风暴。