理财周刊／炒农地胜炒房 游资狂炒东部农地

政府打房，许多投资客没获利空间，转而抢进东台湾炒作农地，使其近几年的价格都有翻倍的涨幅。这种乱象，引发外界一阵挞伐，也让政府打算祭出紧箍咒。

文．颜琼真

政府打房，针对一般房子祭出「奢侈税」的箝制措施，农业用地及农舍却不在适用范围，加上2000年一月修正公布的《农业发展条例》，将原本只限农民身分才能购买农地的规定放宽至自然人即可，更带动台湾东部宜兰、花莲及台东等地区农业用地价格暴涨，出现翻倍的一波补涨行情；然而，农业用地炒作太凶，也引发一波检讨声浪。

全国不动产企研室主任张瀞匀指出，去年在房地合一政策未明，以及央行扩大选择性信用贷款管制区之冲击下，房市交易清淡，全台建物买卖移转量为三十二万五九八栋，创下ＳＡＲＳ以来新低量。只是，台湾因游资仍多、利率偏低，资金在撤出双北市和桃园市后，遂转往东台湾抢地！

东台湾农地移转量 年成长逾三成根据内政部统计，去年全台土地买卖移转量总计六十四万八九七七笔，总面积为一亿一八三六万坪，其中东台湾的宜兰县与花莲县异军突起，移转量分别较2013年增加37％及39％。此外，宜兰县去年土地买卖移转量为三七二万余坪，年增率达37％，且自2011年以来，土地买卖移转量已连续四年呈现正成长，尤其农地交易状况更是热络。观察实价登录资料则可发现，宜兰县去年土地交易量前三名的礁溪乡、三星乡和冬山乡，农地交易件数占土地交易件数更达65％～80％。

农用土地大幅减少，引起不少农业保护团体的重视。立委陈节如即于四月份召开「农地应该农用，农舍更应该农用」公听会，希望帮政府抓药方。

学者批农舍商品化严重与会的德霖技术学院不动产经营系兼任副教授林根旺，就农委会提供的资料指出，2008年～2013年之农舍兴建起造人建照资料，在全国共有一万六三三八笔农舍，约成长194％。

另外，宜兰2000年～2015年三月的兴建农舍数量，计有七五五一件，农舍买卖移转登记共4999件，兴建完成的农舍有64％移转给他人；其中单就2009年～2014年新建农舍件数为3409件，最近三年内移转案件计2094件，移转比率62％。无论从长期或近期来看，移转比例均非常高，显见农舍商品化情形严重。

农舍问题根源在于《农发条例》第十八条规定语焉不详，导致新农与老农一国两制，农民资格漫无限制，亟待修法。 林根旺建议应全盘检讨农地盖农舍的政策，农民资格应严格限制，而农舍既然是农民在无农舍的前提下准予兴建，理论上其在从事农业生产期间，就应负有维持农舍之义务(除非有不得已之事由)，且原则上不得再移转农舍，因此农舍禁止移转之期限应予延长，以杜绝炒作空间。

台湾农村阵线也谈到，《农业发展条例》松绑炒作、豪宅滥建已成农地悲歌，而农舍乱象也意味政府失能、修法严管刻不容缓。

由于《农业用地兴建农舍办法》系属中央法规之行政命令，中央主管机关本有职权立即修订，应即依母法「农用」之原则，明订得兴建农舍之「农民」条件，以实际从事农务之身分做为起造及承受移转之判准，并从严订定兴建农舍之「应遵守事项」，杜绝非农民起造非农用农舍，导致优良农地不断流失之乱象。

此外，针对农委会主委陈保基，于四月九日曾提及该会花了一年半的时间调查分析，2008年～2013年共起了一万六三三八笔农舍，其中实际从农、具有农保身分的仅五八四八笔，占35.8％，显示六成以上农舍起造者并不具备该有资格，显示其存在「非常严重的漏洞」。

而对于在六月将修正《农舍兴建管理办法》限制等作为，公听会认为，农委会虽后知后觉，但为时不晚，希望应该硬起来积极捍卫台湾农地农用、农舍农用。

三大因素造就东台湾交易热况

21世纪不动产董事长王福涨表示，这一波东台湾农用土地被炒作的原因有三点，一是政府打房，造成资金撤出双北市后，转往东部抢地、圈地。

二是交通的改善。以宜兰地区来说，如雪山隧道开通后，大幅拉近了台北到宜兰的距离，不塞车的时段，只要五十分钟就可抵达。另就花莲来说，雪隧也让台北客开车到花莲的距离缩短；再者，搭乘「普悠玛号」到花莲也只要两小时。至于台东地区，原本自强号要五个小时，一般普通车要6、7个小时，但自「普悠玛号」延驶至台东后，则一举缩短至3.5个小时。

第三，则是观光题材，让好山好水的东台湾，受到国内外旅客的喜爱。像宜兰礁溪的温泉与美食、花莲的太鲁阁国家公园，而台东除了也有温泉与知名的释迦外，热气球嘉年华更是举外知名。

宜花东三地的一些房仲业者也谈到，最初，也许只是观光人潮，让西部民众欣赏到东台湾美丽的风光水色，但也就在那一眼的感动中，不少人兴起到此退休养老的意念，加上东台湾的房价远比西部来得平实，也打动这些人前进东台湾置产。

王福涨表示，双北房价过高，一般有自住需求的购屋者无法承担，纷纷选择桃园或是东台湾宜兰、花莲等交通便利，与双北形成一日生活圈等城市。截至去年十一月为止，宜兰县从外县市迁入的人口共有8132人，双北群众就占了约六成，其中以新北市最多，有将近三千人。

王福涨指出，交通便利、环境优渥且生活机能逐渐增强，加上房价总价低，东台湾逐渐变成多数群众向往的退休养老圣地，然而新移民涌入必然也拉抬东台湾的房价。以宜兰礁溪重划区为例，去年一坪约45万～50万元，今年一坪最高60万元，涨幅二～三成；政府近期为抑制飙涨的房价也采取了相关措施，其中宜兰的方屋标准单价与双北市、高雄市一同调涨，宜兰县约增幅35％。（文未完）

【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第766期】【尊重智慧财产权，如需转载请注明出处来源。】【提升理财力--理财课程资讯www.moneyedu.org.tw】