李沃墙／央行、政院出重手打房 但房贷低利率未解 人民仅能望房兴叹！
长期以来，台湾房价居高不下，已令年轻世代退避三舍，望屋兴叹。近年来，政府打炒房不断，如央行于3月18日再度紧缩信用管制，即日起公司法人购置住宅最高成数从五至六成一律降至四成，且无宽限期。
同时，行政院也通过「房地合一税2.0」，将「短期持有」的定义从2年拉长为5年，2年内交易所得会被课45%重税，5年内交易的税率也高达35%。然而，作为房价负担重要指标「房价所得比」仍持续攀高，房价负担能力为略低。
▲《所得税法》部分条文修正草案（房地合一）日前于立法院三读通过。（图／记者屠惠刚摄）
根据内政部不动产资讯平台所揭露资料，全国房价所得比在2018年第4季的8.57倍低点后，隔年第1季起反弹，到2020年第4季又冲到9.2倍高点，创下3年来高点。六都方面，台北市在2020年第4季达到15.78倍，相当于民众想买房子要不吃不喝近16年。
新北市则为12.09倍，也是不吃不喝12年多才能买得起房。桃园市为7.65倍、台中市10.02倍、台南市7.74倍、高雄市去年第4季为7.78倍，均创近几期新高。
另外，2020年第4季全国房贷负担率为36.81%，意谓房价负担能力为略低等级，台北市为房价负担能力过低的63.12%，新北市及台中市则分别为房价负担能力偏低的48.36%、40.08%；另桃园市为30.59%、台南市为30.94%、高雄市为31.12%，都是位于房价负担能力略低的区间。
▲即便政府已出手打房，但「房价所得比」仍持续攀高。（图／记者陈建宇摄）
尤有进者，央行于4月26日所公布3月国银消费者贷款统计中，房屋贷款余额与建筑贷款分别来到8兆1,875亿元（台币，以下同）与2兆5,394亿元，双双缔造历史新高纪录。
内政部统计，去年全台买卖移转栋数32.6万栋，也创下近7年新高。永庆房产调查亦指出，去年都会区房价全上涨，桃园、新竹、台中涨幅都超过7%，新竹县市更来到8%。而桃、竹、中、南、高均涨破历史高点，房地和股市一样地价量齐扬，简直热到不行。
俗话说，「打蛇打七寸」，但令人狐疑的是，为何长久以来，政府打房却愈打愈热？看似严格的新打房政策能见效？
根据央行统计，2000年，国内五大银行新承做房贷利率全体国银的平均购屋贷款利率（年底值）为6.522%（参考图1），之后几乎呈一路下滑趋势，2008年底仍有2.523%，但政府于2009年金融海啸时为刺激买气，避免房地产崩跌，推出数千亿的优惠房贷，令房贷利率降至1.641% ，2020年底更降至为1.356%历史低点，今（2021）年3月也维持在1.357%低利率，而这低利率除了与银行整批分户贷款增加，分户贷款利率较低而下滑外；少数银行考量房贷市占率，略为调降房贷利率，也是主因。
由于房贷期间长达20至30年，世界先进国家均将利率维持在一定水准之上，日本尽管已进入「零利率」多年，但20年房贷固定利率也至少在1.50%以上。
不可否认，低利率房贷让购屋族省下不少荷包，但也给投资客有机可乘，安心炒房，更让政府打房成一场空。
适用打房受限户占比低 打房政策大打折扣
据财政部所公布去（2020）年房屋税籍全国归户统计，全国「有壳族」共约804.1万人，以名下持有一户者占比最高，达71.2%，其次为持有两户占19.1%，持有三户者占5.8%，持有三户以下者合计占比达96%，剩余4%（近31.9万人）则是持有四户以上者的有房大户。
▲ 全国「有壳族」共约804.1万人，以名下持有一户者占比最高。（图／记者林裕丰摄）
而自去年12月以来，央行已两度加码房市信用管制措施，但从房贷增量续增观察，政策成效目前并未彰显：主要系台湾房贷自住比重高达86%，而央行采取的房贷管制措施为同一名下三户以上房贷，「受限户」的占比不高。
另在「上有政策，下有对策」下，多户持有者在税费考量下，早已采分散方式因应，让央行的打房政策大打折扣。
股市有财富创造效果，按过去历史经验，每当股市大涨之后，房市也会跟涨。在新冠疫情后，全球资金泛滥，股市大涨并纷纷创下历史新高。
▲台股屡创历史新高，也使得诸多投资人荷包满满。（图／记者汤兴汉摄）
台股也不例外，在突破30年高点后，不到数月已来到万七至万八行情，市值大跃进足以让许多投资人荷包满满。在赚饱饱又担心手中现金贬值的情况下，不动产不失为通膨下较能够保值的产品之一。
君不见，富豪买豪宅不手软，一次下订多户；而科技新贵买预售屋就跟买菜一样，因预售屋入手门槛低，下订一户只要刷订金10来万，贷款八成，利率又是史上最低，此时不买待何时。近来火红的台南科技园区、桥头科技园区房地产热度破表，可见一斑。
新冠疫情也让台湾寿险、金控业者改在国内买土地、大楼，再加上美中贸易战后，政府推出「台商回台投资方案」鼓励海外资金、台商回流奏效。
当然，人回来，几千亿资金也跟着回来。据悉，很多台商闲暇到处寻找投资标的进行置产，掀起一股购屋热，自然也推升房地产买气，助涨房市。
▲在当今的低利率政策下，也使得政府的打房政策难有成效。（图／记者陈建宇摄）
持平而论，欲达平抑房价，甚至居住正义的目标，不能靠单一修法克尽全功，而是必须多管齐下，对症下药，让炒房及囤房者有感才能毕其功于一役。
但值得注意的是，未来加重税打房政策也会让建商将税负转嫁给消费者，进而推升房价，成了反效果。唉！看来，在低利率下，政府打房要能见效，恐是嘎嘎乎其难哉！
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