买屋资金停看听，专家教你35/35 原则！
买房子要符合自己使用的需求。许多人认为，买房子只要在乎「区位、区位、区位」；更有许多人认定，买房时要先区分「自用」还是「投资」，才能决定要如何选择爱屋。然而依照我之前的经验，这些说法都对，也都不对！
有哪个人不希望，自己的爱屋住个三、五年之后，在需要换屋时依旧能卖到好价钱？如果一开始就用二分法，把「自用」、「投资」一刀划开，又怎么能达成卖个好价钱的愿望？
房子座落的地段当然重要，只不过一般大众认定的「好地段」，不一定就是符合你需要的地段；建商口中的「好地段」，更不一定是消费者眼中的「好地段」。至于需求部分，许多人都知道要将「目前」的需求纳入考量，却很少有人考量到「未来」的需要。再说，若自身的各项需求相互冲突时，又该如何解决？
钱不是万能，没钱却万万不能。买房对一般人而言，都是笔庞大的金钱支出，房屋款项不太可能一次付清，所以需要搭配十年、二十年甚至三十年期的银行贷款。换句话说，购屋这个决定，将会影响整个家庭未来至少二十年的财务规划。也就是说，买房前务必确认，自己的经济能力有没有办法负担这样的长期抗战。
说得那么笼统，到底要怎样才算是『有能力』？还记得前言提到的35/35 原则吗？这是购买房地产前必须做的家庭财务检验：规则1 手上存款大于房屋总价的35％。规则2 每月贷款支出小于家庭收入的35％。
规则1 自备款至少要有房屋总价的35％不会吧，这样的要求也太严格了，房地产开发商不是说：『头款10 趴，轻松成家』？」依照台湾房地产的交易惯例，签约金通常是房屋总价的10％没错，但别忘记了，结构体施工时也要付款、交屋时要给一笔尾款，另外还有瓦斯管线配接费等杂七杂八的费用，零零总总大概也会付到房屋总价的20％～25％。
等到房屋点交后，又要买冷气、冰箱、洗衣机、电视等家电，还有沙发、书桌、橱柜、窗帘等家具；再奢侈些，还得找个室内设计师来做整体空间规划与施工。为了让「房子」变成「家」，这些全部都需要用到钱，这里所订的35％已经算是很宽松的标准；若再考量家庭需要留存一些应急基金，那么购屋前手头上的现金比例，应该要拉到房屋总价的40％以上，才能让未来的生活更有保险。
明明银行就能承作房价7成甚至8成以上的贷款啊？是的，只要不是套房物件3，的确可以找到银行愿意承作总房价八成的贷款专案，甚至可能到八成五。但房贷是一笔长达二十年的财务支出，自备款给的越少，将来的财务负担就会越大；况且房贷偿还时间越长，未来可能遇到的财务变数也越高。
规则2 每月房贷支出不能超过家庭收入的35％过了第一关，接下来就要检视第二关――每个月房贷支出不可以超过家庭收入的35％。
报告，有问题！既然将来的房贷利率有可能上升，那么在计算房贷价格的时候，要将利率设定在多高？
很棒的问题，因为现在环境的利率处于低档，将来利率上升的机率远高于下跌，因此我建议，以「买房当时的五大公营银行平均贷款利率，再加上1％」，做为财务评估的基准。
当然，如果想要更保守一点，则可设定为五大公营银行平均贷款利率加上1.5％～2％，应该就能涵盖未来可能面临的升息冲击了。接着就以下面的例子来示范，如何计算出家庭的每月房贷支出：
首先，102年2月底平均房贷利率为1.95％（可以到「内政部不动产资讯平台」查询：住宅统计—价格指标—五大行库平均贷款率）。
因此设定的房贷利率：1.95％＋ 1％＝ 2.95％假设你已经有了自备款400 万元，根据自备款占房屋总价35％以上的条件，可以购买的房子总价最高为1,100 万元，因此还需要向银行申请20 年期房贷新台币700 万元。
再来计算每月应付本息金额的平均摊还率＝｛［（1 ＋月利率）^ 月数］× 月利率｝｛［（1 ＋月利率）^ 月数］－ 1｝（月利率＝年利率／ 12；月数＝贷款年期×12）最后每个月的贷款支出金额＝贷款本金× 每月应付本息金额之平均摊还率。
这样计算太麻烦了，我连计算机都不会按，有没有更简单的计算方法？
麻烦的事情就交给Google 大神解决！只要在网路上搜寻「房贷利率试算」，马上就会跳出一堆试算网页，图2-2为使用高雄市政府地政局的试算网页（http://eland.kcg.gov.tw/Land/item6/m6-3-4.aspx），轻松就能算出每个月房贷负担为新台币3万8,647元整。
最后把每月房贷支出38,647元÷35％＝11万420元整。
也就是说，想要买下这栋总价1,100 万元的房子，你们家庭的每月收入要高过11万420元整，才能符合规则2 ――每月贷款支出金额小于家庭收入的35％的原则。
购屋是为了让生活更加稳定舒适，而不是为了背负沉重的房贷。因此购屋前一定要用35/35 财务健检原则，来设定最高的买屋总价上限，而且所有后续的选房挑屋，都不能逾越这个总价的天花板，唯有稳健的财务状况，才是未来搬进爱窝后，还能保有舒适生活的重要屏障。
Hint：❶牢记家庭财务健检的35/35 原则，就不会成为被贷款压的喘不过气的屋奴：1. 手上存款大于房屋总价的35％。2. 每月贷款支出小于家庭收入的35％。
❷现在利率处于低档，代表未来升息的机率将会大增，因此在预估房贷金额时，请务必把升息的因素考量进去。
★拒绝黑心预售屋，你一定要睁大眼睛：．避免买到烂尾楼：和建商签订「价金返还」与「不动产开发信托」。．充分运用客变需求：运用「看图说故事」与「有加就有减」两原则，每分钱都算得一清二楚。．检视安全设计：要求查看房屋的结构图说及结构计算书，确保安全无虞。．监督钢筋结构：到现地施工勘查钢筋绑扎，查看建商是否依图施作。．检视混拟土测试：要求查看氯离子测试结果与混凝土试体实验后纪录图，严重不符合规定立即要求退屋。．进行防水测试：要求进行试水48小时防水测试，亲自到现场确认有无渗漏痕迹。．预防建材偷天换日：在契约上要求所有材料与设备，全部都需「经过我本人现场同意后才能安装」。
★本文资料经授权摘自：高宝书版《预售屋全攻略》作者：dolin66/着。出版日期：103/4/30