旺house》海外投资黑马 一圆你的包租公梦
冲绳连年观光人潮攀升，也是人口红利增幅最大的区域，对于住宅或商业土地有急迫性的需求！(图/中国时报系 提供)
台湾房地产市场买气钝化，经济成长力道趋缓，导致国人转向海外置产意愿大增，邻近的日本，人民素养高、高标准法治国家、租赁市场稳健等理由，成为投资者眼中的明日之星；其中，近期不少投资者逐渐把目光聚焦在「冲绳房产市场」，最关键诱因就是交通利多优势，未来发展筹码面备受看好，实质投报率高达5%左右，可说是CP值非常高的城市。
海外投资首先必须做好风险管理，财经房市专家陈高超表示，除了考量投资国家的政治、货币安定外，该地区经济成长率涨跌代表一个国家的发展前景，也是重要的参考数据。预估台湾2019年GDP成长率仅达2.26%，相较于新兴经济体的经济成长率为4.5%，明显偏低；而在投资报酬率来看，台湾的房价高涨，租金却停滞不前，过去两、三年租金报酬率始终维持1.7%到1.8%左右，在亚太地区国家投资，租金报酬动辄6％-8％，不少拥有闲置资金的台湾人在海外置产，当包租公赚租金。
财经房市专家陈高超表示冲绳不动产投资报酬率保守估计约5％-8％，属高获利市场。(图/陈高超 提供)
冲绳置产正夯 轻松拥有东方夏威夷
投资海外不动产已成为趋势，尤其冲绳如同一匹黑马般，自2014年起土地价格连翻上涨，主因为公共建设快速增加、观光人次每年屡创新高、当地出生率高、人口移入比例大幅增加，且冲绳是日本人退休移居的首选地点等原因，带动当地住宅需求。长期关注日本海内外投资议题的礼安Japan株式会社不动产部经理叶晋睿表示，现在是进场投资冲绳不动产最好的时机，原因在于，冲绳是日本境内人口红利增幅最大的区域，而且相关公共建设都也会在未来1~2年内陆续完成，对于住宅或商业土地有急迫性的需求；加上不论是住宅或商业土地皆供不应求，屋主惜售的状况也非常明显，空屋率大约只有1％，是全日本唯一可以期待增值的地区，因此不论是当地的短租公寓或是旅店需求皆十分强劲。
以投报率来看，冲绳不动产保守估计约5％-8％，相较于北市精华商业区商用不动产的平均净租金收益率仅2.3%来说，冲绳不动产属高获利市场，财经房市专家陈高超补充说明，尤其投资日本房产很多都带租约一起卖，不用另外找房客，加上日本的不动产交易制度和管理架构有制定一套标准跟罚款，相较于其他东协国家更加安全有保障；此外，有些不动产公司还可协助代租代管、申请合法旅馆业执照等一条龙营运管理服务，对于无法前往当地的民众，提供非常好的协助，因此购买日本房产最重要的是慎选管理公司，才能确保后续收租安稳无忧。
礼安Japan株式会社不动产部经理叶晋睿表示若是考虑要在冲绳投资不动产的话，最推荐的是度假类型的住宅。(图/礼安Japan株式会社 提供)
礼安Japan株式会社不动产部经理叶晋睿表示若是考虑要在冲绳投资不动产的话，最推荐的是度假类型的住宅。(图/中国时报系 提供)
做好风险管理 成功投资的不二法门
若是考虑要在冲绳投资不动产的话，地点、房屋型态又该怎么挑选，才是最佳的投资标的呢？礼安Japan株式会社不动产部经理叶晋睿表示，除了大家熟知的冲绳岛南部及那霸市区的建设已经十分的完善，让我们可以很放心的投资外，冲绳岛的中部其实也早在当地政府在观光及经济发展上，有详尽的规画；而离岛的部分，如石垣岛、宫古岛及久米岛等，更是已经有日本国内的观光集团正在开发休闲渡假饭店：拥有自己的清澈海滩，无边际的蓝天是让投资人积极投入的最大诱因，目前看来价格仍算合理，并且极具成长的空间，可盖民宿、villa度假村类型饭店；也建议选择已经有规划开发案的土地或是已经完成建筑的物件更是能缩短投入的时间，让投资人的回报能够更即时。
叶晋睿经理也特别提醒，在前往冲绳投资前有些法规你不可不知，才能避免事后纠纷及亏损。想要购买土地自建，必须注意「景观法」规定，日本政府为了要保护当地的天然景观，对于土地的建筑面积，或是要配合的颜色等等都有严格的规定，因此必须事先做好功课才不会触法；此外，在购买土地前必须了解其用途地域，如果该地区非商用地域是无法经营民宿或饭店的。若是要经营民宿，依据最新公布的民宿新法规定：「一年不得超过180天」、「必须透过正式申请」、「必须制作住房者名册」、「如果屋主没有一起居住必须要透过第三方的管理公司进行管理」等祭出多项限制，对于有心经营Airbnb的投资人，应特别留心法规的变化。此外，在建筑物建的挑选上，由于冲绳属于海岛型气候，自然条件、地理位置和一般都市不太相同，盐害、耐震、耐风、白蚁(虫害)四大问题是影响建筑安全及事后维修的重点，因此在投资不动产的选择上势必要将这些变因考虑进去，做好投资风险管理，才是成功投资的不二法门！
冲绳离岛如：石垣岛、宫古岛、久米岛，已经有日本国内的观光集团正在开发休闲渡假饭店。(图/中国时报系 提供)
box／冲绳发展愿景 暨 商用不动产趋势研讨会
冲绳属于海岛型气候，盐害、耐震、耐风、白蚁(虫害)四大问题是影响建筑安全及事后维修的重点。(图/中国时报系 提供)
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台中4/17（三）14:00～17:00 林酒店
台北4/18（四）14:00～17:00 喜来登大饭店
高雄4/23（二）14:00～17:00 汉来大饭店
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