研训院看世界－借镜欧洲总体审慎政策的经验
每当经济低迷时，各国央行常以低利率政策来刺激景气，但货币政策有时不但无法发挥其预期效果，反而助长了房地产炒作。因为景气前景不明朗时，许多人更倾向于掌握所谓可保值的不动产。若加上低利率环境来减轻炒作成本，往往出现房价与经济景气背离的不合理现象。
为了处理这些由个别贷款户累积起来的风险，各国央行纷纷端出各式各样的「总体审慎措施」（Macroprudential Policy），对银行的放贷做些限制。例如规定房贷金额不得超过房价一定成数（LTV），或是房贷金额不得超过贷款人所得的一定倍数（DTI），抑或是贷款人每月还本付息的金额不得超过其所得的一定比例（DSTI）。以期同时达到平抑房价，并且降低金融系统性风险。
虽然赛普勒斯在2003年开始实施贷款成数限制，但欧洲房贷相关总体审慎措施还是在2008年的金融海啸后，才广为各国采用，因为必须记取房地产泡沫危害金融稳定的教训。
截至目前为止，欧洲采用贷款成数限制的有19国，采用还本付息不得超过所得一定比例的有10国，采用房贷金额不得超过所得一定倍数的有5国。当然有些国家同时兼采数种措施。在全球方面截至2018年，采用LTV的有62个国家，采用DTI的有42个国家。
至于这些措施的松紧如何拿捏，则视各国的状况而定。例如采用LTV的国家中，最严的有到20％，最松的有到100％，大部分则在60％到95％。在DTI方面，英国则是要求每家银行的房贷中，有85％以上的案件其贷款金额不得超过其年所得的4.5倍。也就是说，允许15％的贷款案件可以是例外，不受DTI限制。
再以荷兰为例，该国是针对贷款人的年所得状况，订定不同的DSTI，所得越高者越高。并随每年房市情况做调整，例如所得最高一级者的DSTI在2012年为37％，但到2016年就调降到30％。
根据IMF的资料显示，房价每下跌1％，有LTV的房贷违约增加0.35基准点，但没有LTV的房贷违约增加1.29基准点。另有研究指出，LTV每提高10％，房价会增加13％。还有一个研究显示，LTV减少10％，房价会降10％。其他报告指出，房贷成数限制可有效控管房贷规模扩张，减缓系统性金融风险，但若要平抑房市价量，则是租税措施较为有效。当然影响房市的因素还有很多，例如房屋需求或是外来资金流入，更添加了问题的复杂性。
各国央行广泛采用这些总体审慎措施，但实施的过程与效果却是值得讨论。这些措施实施后，金融机构与贷款人的「不便」马上感受到，但其效益却不容易感受到。因为是减少未来极端的风险发生，因此实施时会有政治上的阻力。此外，在实施时，一般都采不溯及既往原则，仅针对新贷款的部分进行管控。因为若溯及既往，可能会要求贷款人增提担保品，或提前偿还部分贷款，可能诱发新的风险。
我国央行曾在2009年采取一连串的总体审慎措施，后来也总结2010至2015年之间总体审慎措施的成效发现，对于控管房市信用成长、降低银行不动产贷款与特定区房贷集中度，有显著效果。当然部分成果也必须归功于同期间的租税措施，例如2011年的奢侈税，对于持有期间在2年内就转让者，依销售金额课予15％的特销税。再如2014年开始研议房地合一课税，并于2016年1月开始实施，台湾房市确实沉寂了一段时间。
政府对于2019年推动的海外资金汇回，有限制不得投入房地产，但由于国内外的低利率环境，再加上建商的行销话术，房市还是蠢蠢欲动起来。虽然从国际的经验可知，总体审慎措施绝不是万灵丹。再加上许多炒房者用的是自己的资金，没有向银行贷款，因此也不受总体审慎措施影响。但当房价不合理飙涨时，民众还是希望政府有积极作为，因为这特别容易诱发民众的相对剥夺感。更何况根据内政部的预测，台湾可能从今年开始进入人口负成长期。住房需求下降对房价的影响，以及是否进而影响金融稳定，也是值得关注的问题。