业委会和开发商庭上激辩：小区共有部分物权到底归谁？

本月7日，本报刊登了《温州一业委会获法人资格两年后首次行使和开发商打官司的“特权”》报道后，被全国多家媒体转载，备受关注。10日上午9点，该案件在温州市鹿城区法院开庭，庭审中主要焦点围绕会所是不是小区业主的配套用房和会所的建设成本有没有纳入业主的房价范围。现场温州多家业主委员会负责人来旁听，法院没有当场作出判决。

业内人士分析认为配套公建、公共设施设备成本来自全体业主，产权也应该属于全体业主，建议在司法解释、地方立法、行政管理、业主自治实践中明确共有部分产权归属权。 记者 谢国林

[ 庭审现场 ]

多家业主委员会参加旁听

10日上午9点多，该案在温州市鹿城区法院开庭。据嘉鸿花园业主大会主任王茂友和嘉鸿花园业主委员会副会长高明洁介绍，现场除了嘉鸿花园业主外，过来旁听的还有康城二届、金迅达、南塘五组团、南汇锦园、金都城等业主委员会主任和部分业主。

金都城业主委员会主任林松武告诉记者，金都城共有1600多户，目前入住的业主有800多户，小区会所也和开发商因产权问题发生纠纷，打算近期将开发商告上法庭。

据温州市业主委员会协会会长蒋成富介绍，温州全市成立业主委员会的小区有700多家，占比只有三分之一，据他了解，起码有95%以上业主和开发商都有矛盾，有的为了车库，有的为了会所，也有的为了设备层。

法院将择期宣判此案

庭审过程中，嘉鸿花园业委会、房开公司均出示了大量证据来支持自己的主张。双方对于涉案会所是否属于建筑物专有部分；会所是否为小区配套用房，由哪方出资建成；业主与开发商是否明确约定会所权属这三大争议焦点展开激烈辩论。

业委会这方认为，开发商在商品房买卖合同中约定“会所所有权属于出卖方所有”是违背业主的真实意思表示的，这样的约定无效，因为开发商处于合同强势地位，双方缔约时地位不平等。

业委会还向法庭出示证据证明当时同等档次的温州市区的小区房价均价在3500元/㎡左右，而涉案小区第一期的销售价格为4500元/㎡左右，后期的销售价格更高。业委会这方认为，涉案会所建设成本已纳入该小区的房价。

开发商一方则认为结合购房合同、测绘结果可知业主购房并未分摊会所面积，合同中对会所权属约定具体明确，合法有效。

庭审从上午9点到下午1点结束，鹿城法院将择期宣判此案。

[ 专家点评 ]

成本来自全体业主

产权也应该属于全体业主

深圳市物业管理学会（中国第一家城市物业管理学会）业主事务委员会主任万吉生认为：目前关于物业管理领域法律的实施中出现的三大难题：

1.在物权区分和确权的具体原则和规定中，特别是在建筑物区分所有权中，对共有部分物权（归属和利用）的明确无法明晰；

2.在因物而产生的民事关系的规定中，特别是对权利人团体-业主团体的法律地位问题无法明晰；

3.在物权保护义务和法律责任的规定中，特别是对于公权力与私权利之间以及商业利益与小区公共利益之间的关系界限和侵权责任问题，无法做出明晰的规定。

他认为配套公建、公共设施设备成本来自全体业主，产权也应该属于全体业主。对配套公建，就应该从规划，验收全部走一个程序。

但由于登记的时候业主大会肯定还不存在，怎么保证这部分公建能登记到全体业主或者业主大会名下呢？政府应该提供一个方便业主行使权力的简便有效的方法。因为那时业主是零散的，对公共部分的确认权几乎没有。

其实配套公建在法律里面都规定了，关键是这个怎么从规划，到房产登记的时候能登记到未来出现的业主自治团体名下。

“建筑物区分所有权”应当明晰：一旦销售，除了净容积率的专有面积外，小区的其他面积都不能为开发商专有，要么为全体业主共有，要么为政府所有（比如学校等）。

共有部分在不同城市、不同小区千差万别，法律很难穷举，立法只要明确什么样的部位可以设定专有权（一般来说应该只有住宅套内部分、商铺和法定配套外的停车位可以设定专有权），其余都是共有部分就可以了。

综上所述，可以在司法解释、地方立法、行政管理、业主自治实践全方位推进共有部分财产权关系的明确和良好管理，在这个基础上推动《物权法》修法。

[ 律师声音 ]

业主委员会法人化、常态化

还需《物业管理条例》的修订

浙江蓝汇律师事务所主任律师吴建胜认为，业主委员会在“法人化”之前，虽然依据《物权法》、《物业管理条例》规定有一定的权利和主体资格，但以业主大会为载体的组织过于虚化，主张权利时也带来诸多不便。目前，法人化的业主委员会虽然只是试点，由于其优势明显，未来会逐渐常态化。

业主委员会的法人化的意义不仅仅停留在诉讼主体资格、将公共车库、电梯等公共设施产权登记等方面，而是小区内部秩序的稳固和团结。以往诸多重大事项需要绝大多数业主表决，而过程中引发很多争议和纠纷，现法人化的业委会有自己的章程和基本稳定的办事机构，重大事项有规定的议事规则，可以理顺物业管理中的各种关系。

目前，业主委员会的法人化主要依据是《社会组织注册登记条例》，而真正要将其法人化、常态化，还需要《物业管理条例》的修订作为配套支持。