预售屋时代结束？ 自住客当道新成屋上位
▲自住客偏好新成屋及中古屋的程度更胜于预售屋。（图／记者黄克翔摄）
过去大台北市房地产市场以预售屋为主力的时代宣告结束。根据房仲调查结果发现，目前房地产市场的购屋客层主要以自住客为主，该群客户偏好新成屋及中古屋的程度更胜于预售屋，且偏好程度有逐季增加的趋势。
中信房屋宅指数访问2年内有购屋计划的受访者发现，偏好购买新成屋的比重高达67.5%；购买屋龄不到15年的中古屋比重亦高达53.3%；但偏好购买预售屋的比重，只有29.3%。
中信房屋副总经理刘天仁说，会造成「新成屋上，预售屋下」的两个主要原因，一是景气差、二是预售屋价格硬。在期货市场中，有所谓的买权（看多）与卖权（看空）市场，预售屋市场就是属于最典型的买进买权的多头市场。
刘天仁解释，预售屋的买方，是买预售屋二年后会上涨的期待价格，如果买方预期两年后房价下跌或小涨，则买方即没有立即购买预售屋的动力。因此，景气上涨会出现预售屋市场，景气下跌，则由成屋市场取代预售市场。
▲近期市场上的建商让利，多属预售时销售不佳，等到成屋时急欲出货。（图／记者季相儒摄）
目前市场上常常会听到建商让利，但建商让利，是让新成屋或是预售屋？刘天仁说，预售屋价格硬、新成屋价格相对较软的原因，主要是开发商在预售时期的销售成本，通常转嫁至代销业者，因此建商没有立即降价的压力，所以常常会出现代销业者想尽办法成交，但建商价格却杀不下去的窘境。
刘天仁说指出，当代销业者因销售率不佳，建案兴建为成屋时，则该成屋即为建商之存货，此时猪羊变色，建商因为资金及税赋成本大幅增加，急欲出货，通常价格比较好谈。近期市场上的建商让利，大多是属于该类型。
目前大台北市场的现况，包括桃园市、新北市及台北市的新推个案，通常都是预售案推到成屋案，乃至市场几乎都是新成屋产品。刘天仁认为，景气与否，决定预售屋市场荣枯，目前的房地产市场，如果未来房价的涨幅同步于GDP涨幅，预料国内预售屋市场萎缩的情况，将会比较想像中严重。