张金鹗打房？　真是天真活泼又可爱

牧

最近的新闻焦点，就是张金鹗出任台北市副市长，许多媒体与乡民把这件事与「打房」联想在一起，期盼他的上任，能对台北市的房价有所抑制。笔者的想法刚好相反。张教授的上任，是精心策划的结果。目的不是要打房，反而是要让房价上涨。

我们先来看看，什么是有效的打房政策。

很多人都以为加重增值税与资本利得税，「涨价归公」，让炒房的投资客赚的钱多缴点税，投资客没什么赚头，房价自然会下跌。听起来很美，但问题是，你怎么能确保屋主不会把自己该缴的税加在价格上，让买家去负担，房价不跌反增？

相信增值税的人就会说，那就把税加更重，屋主敢继续加价，那么高的房价，一定卖不出去。问题是，屋主卖不出去又如何？把打房目标放在增值税与利得税上，如果屋主「持有成本」低，房子卖不出去，有差吗？空屋率全台最高的台中市，不是房价照样飙涨？

别忘了，土地与房屋本身有「保值」的功能。为什么保值？因为土地本身总量固定，房屋所在的「位置」，在短期内的供给量也无法增加或替代。这些数量固定的东西，在流通货币数量增加（就是所谓的通货膨胀）时，相对价值就会增加。这就是不动产为什么能保值。

现在回过头来，如果屋主房子卖不出去没差，还可以保值，为什么不把自己该缴的税加在价格上？更何况增值税与资本利得税是「交易成功」才要付的税，卖不出去对卖方完全无压力可言，价格又如何下降？就算要课空屋税空地税，屋主地主一样可以用「低密度使用」规避：盖个公园还是停车场，或是投资客之间彼此低价出租，要如何认定空屋空地？

所有的财税学者都很清楚这点。张金鹗就曾经说过：「我国土增税虽然由卖方缴交，但却可借由房价转嫁给买方。」（90年5月4日自由时报）真要打房，必须要从提高持有成本下手。其他国家也是如此，香港与新加坡的打房措施比台湾重很多，却因偏重印花税等交易税，而导致成效不彰。真正打房成功的是韩国，韩国打房的第一步，就是把不动产持有税加倍。屋主一旦持有成本增加，就会有出售的压力。后续的资本利得税才会有效果。

谈到持有成本，很多人就把责任推到央行的利率上。问题是，利率本来就不是用来控制房价的，它要控制的目标是通货膨胀。利率高，通常也代表通货膨胀高，房价反而有支撑（如澳洲纽西兰）。而且用利率调控房价，不见得有效。利率提高，台币汇率会上升，而哪次台币升值，资产股不跟着上涨的？

真正有针对性的是租税。所以张金鹗最近暗指央行「打房不力」，央行的回答很简单：「租税不是央行管的。」不是央行管的，难道是财政部吗？其实真正的职责是地方政府。因为不动产有关的税，如地价税土增税房屋税，都是地方税。地方政府可以透过公告地价（目前市价两成），土地公告现值（目前市价七八成），与房屋评定价值（大约也不到市价一成）来决定要收多少税。目前为止，这些地价房价的订定，以财税专家曾巨威的话，就是地方政府「一连串造假」。把打房责任推到央行身上，不等于自取其辱？

现在就可以清楚为什么张金鹗的出任，是一场精心设计的结果：

首先，公告「地价」三年才调整一次，最近的一次是今年年初。也就是说，张副市长已经无法影响最重要的地价税。（他三年后还会继续在市府中吗？）

另外，跟土增税有关的是土地公告「现值」，虽然是一年调整一次，但张金鹗以前就不赞同增值税，因为它会转嫁。而目前的土地公告现值，也与市价差距不远（真正与市价差远的是公告「地价」），就算调整，对土增税也影响不大。

再来就是房屋税，房屋税的缺点是不分「自住」与「非自住」（地价税却有分），这使得提高房屋税的政治压力更大。况且台北市的空屋率算相对较低（真正空的是土地，参见天下杂志445期），房屋税的打房效果不见得比地价税好。

所以，张金鹗手中根本没多少有效工具可以用来打房。其实政客们要张金鹗做的，就是「专心都更，别碰租税。」台北市房价前一阵子有些动摇，事实上受到文林苑事件后的「都更梦碎」影响很大。都更一旦顺利，北市房屋「本梦比」自然下降，房价反而易涨难跌。

各位如果相信张金鹗上任，就代表政府打房，未免太低估了台湾政客们的智商。

●作者牧，美国麻塞诸塞州，博，任教于某大学。以上言论不代表本报立场。ET论坛欢迎更多声音与讨论，来稿请寄editor@ettoday.net