财讯/台湾一块土地,三种价格三种税制

文/林文义

卖房子还要看时间?」今年有卖房子的人一定会感到相当困惑,到底是要缴房地合一所得税或是等到明年再申报综合所得税呢?答案是,要先看你名下房子的持有时间,还有买进的时间。如果时间判断错误,那你缴错税、多缴税的机率就非常大了。

和房地产交易有关税目,主要分为三大类共六个税目,第一类是所得税,这包含房地合一所得税、房屋财产交易所得税。第二类是交易税,即土地增值税卖方缴)与契税买方缴)。第三类是持有税,这部分有房屋税以及地价税

安侯建业会计师事务所会计师张芷指出,房地产交易的三类六税中,以所得税的部分最复杂,因为纳税人卖房须区分持有期间,再分别判断卖房须用那一种制度缴税。判断原则有三个:如果在二○一六年起买进再卖出的房子,或卖一四年到一五年间买进的房子且持有期间在两年以内,都须适用新制缴房地合一所得税。如果今年卖一四年以前取得的房子,因都已持有两年以上,那就适用旧制,到明年申报综合所得税时再申报就可以。

考验新旧税制并存 卖屋所得税怎么报,让人雾煞煞

令人感到困扰的是,新旧两种房地产所得税的课税方式逻辑完全不同,房地合一所得税是今年才实施的新税制,房和地须按市价课税,而且是依持有期间长短课税,税率从10%至45%;同时,新制房地合一所得税是在房屋交易过户后三十日内就要申报缴纳。至于旧制的财产交易所得税中,虽然纳税人卖房子都是房屋和土地一起卖,但土地只课土地增值税,而不课所得税;只有纳税人卖房屋的部分须课财产交易所得税,且是按房屋评定现值一定比率计算卖屋的所得后,再并入个人综合所得,于每年五月分申报,并以5%至45%的累进税课税。

淡江大学产业经济系副教授庄孟翰指出,财政部把房地产税制搞得这么复杂,只是在创造律师、会计师以及土地代书就业机会,一般纳税人根本无法全盘了解税制甚至看不懂。

因为财政部实施以房地交易实价课房地合一所得税新制时,同时保留旧的财产交易所得税制,而计算房地合一所得税时,土地部分的土地增值税还可从卖房的所得中扣除,单是卖房屋的所得课税方式,就有土地增值税、房地合一所得税、财产交易所得税三种税制绞在一起,令一般民众雾煞煞。

调价!评定现值不断拉升买屋契税太高,不利市场发展

而且,全部的房地产税制中,土地有三种价格,分别是「市价」、「公告地价」、「公告土地现值」。这三种土地价格分别适用三种不同税制,例如,房地产市价是用来课房地合一所得税,公告地价是课地价税的基础,而公告土地现值则是课土地增值税用的,形成一地三价三税的怪现象

此外,房屋的部分则有「房屋评定现值」和「市价」,同样房屋评定现值是拿来课房屋税,而房屋市价则是课房地合一所得税用的,这些价格随便组合就有五到六种,使得税制复杂得有如天书,房地产税制已到了非改不可的地步,否则纳税人根本无法遵循…(本文截自财讯508期,详全文)

相关报导失控的房屋税!豪宅族、都更族、租屋族无一幸免

一次搞懂房地万万税!