财讯／居住正义最后一哩 房地产税制三大不公平
文／林文义
唐朝诗人杜甫曾写诗抒怀：「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山」。然而，1000年后的台湾，高房价使不少年轻人买不起房子；因此，一样有像杜甫胸怀理想之人，也该思考如何让天下人都能住得起房子？
深入探讨当前居住正义的问题，与不动产获利课税太少的租税不正义有关；草根影响力文教基金会在去年12月委托醒吾科大民调中心的调查显示，有8成受访民众认为目前房地产获利与税负根本不成比例，显然不合理；另外，有5成受访民众赞成以课重税方式抑制炒房问题。这也显示，民间要求改变不公平税制的呼声愈来愈高，房地产税改已势在必行了。
目前的房地产税制主要有三大不公平，分别是房地产持有成本太低、交易成本太低、一房三价税制太过复杂。
首先，房地产持有成本与交易成本太低，与房地产交易课税的税基──即房屋评定现值与公告土地现值太低，远远偏离市价有关。至于房地产税制太复杂，则与台湾特有的课税方式有关，因为民间卖房子都是房屋与土地一起卖，没有单独卖房子或土地的；但现行的房地产税制，不管在交易的所得税或持有税上，却都是采房、地分离课税的方式，卖房子要课财产交易所得税（并入综合所得课征），卖土地则不课所得税而是课土地增值税；持有税的部分，房子课房屋税，土地则是课地价税。
而为了对房地分离课税，政府又创造出三种与市价无关的价格标准，分别是：房屋评定现值（课房屋税用）、公告地价（课地价税用）、公告土地现值（课土地增值税用）。
奇怪的是， 财政部把房地产税制搞成一屋三价复杂无比，再去课奇低的税款，使得从房地产交易中获利者，赚太多且缴太少，难怪民调会显示民众对房地产税制不满的情绪。
如果依实价课征，财政部平均一年即可增加约1000多亿元税收，对当前空虚的国库称得上是大补。勤业众信会计师庄瑜敏与资诚会计师许祺昌指出，由于《宪法》明定土地只能课土增税，若房地产要改按实价课所得税，必须维持土增税制度，并允许土增税可以扣抵实价课征的所得税，这样才比较可行。
至于以实价课征所得税的税率订定的问题，曾任财政部长、现任成大副校长何志钦表示，房地产实价课税，应采取分离课税不必并入个人综合所得税，以减少反对的阻力，且分离课税的税率订在20％，较为适当。
然而，房地产税制积弊由来已久，实价课税也非一蹴可几；何志钦指出，先维持土增税课税制避免违宪，再仿效国外的作法，把房屋及土地合一，直接以实价课征房地产交易所得税，税率订为20％分离课税，并允许土增税可扣抵实价课征的所得税，另外，取消房屋税及地价税，也改为房地合一，改课房地产一定比率的定量房产税。
对此，小英基金会执行长林全指出，把房屋及土地合起来用实价课所得税，这是另一种两税合一，但须注意如果纳税人缴纳的土增税小于依实价课征的所得税，必须补缴其中的差额税款，但若是纳税人缴纳的土增税大于实价课征的所得税，则并不退还税款，以防中间有人套利。
另外，淡江大学产业经济系副教授庄孟翰则指出，以分离课税方式，用实价课征房地产所得税，再允许土增税可扣抵，是可以思考的方向；但庄孟翰指出，这波台湾房价大幅上涨和海外资金回台炒房有关，因此，为了抑制房价上涨，有必要仿照国外的方式，对回台炒房的资金或境外回台投资房地产，加重课征房地产的资本利得税，并提高持有房地产的房屋税及地价税成本。
先建立实价课所得税制房地产持有税负维持不变
讲到提高房地产的持有成本，台北市副市长张金鹗指出，这才是高房价的核心问题，有必要提高持有多户房屋者的房屋税及地价税。
张金鹗说，要以实价对房地产课所得税，他都赞成，但现在最大的问题是房地产的持有成本太低，获利太好，成为低风险高报酬的投资工具，大家都去投资房地产，才使得房价高涨，因此，有必要提高房屋的持有税负成本。
不过，对于拉高房地产持有成本的作法，当过财政部长的何志钦及林全都认为必须审慎，并一致认为，这要分成两个议题分别进行，若一次对房地产的所得税及持有税制同时下猛药，可能会使问题变得非常复杂。
何志钦认为，从事税制改革必须有策略，不能太贪心，想一次达成所有目标，要订出先后次序，就像作战一样，要先打击主要敌人；就房地产税制改革来看，建立对房地产实价课所得税制最重要，因为房地产买卖可能获利数倍，造成的不公平比较严重，在推行实价课税同时，对房地产持有税负，可能先维持不变，不然同时进行两种税改，反对声浪太大，成功的机会将降低。
新税制 政府多收税1400亿
如果按「以20％税率对房地产实价课所得税，且允许已纳土增税可以扣抵」的设计来推算，估计一年政府约可多出1400 亿元土增税；因为依2012 年财政部统计，2012 年全年申报土地交易，依公告土地现值计算的土地涨价金额为6750 亿元，缴纳的土增税为817 亿元，而一般估计公告土地现值约为土地市价6 成，以此推算，则2012 年土地交易市价涨价金额应为1.125 兆元（6750 亿元÷0.6=1.125 兆元），再以1.125 兆元乘上20％税率，得出以实价可课到的土增税为2250 亿元，扣掉已纳的817 亿元，估计实价课税后，还多出1433 亿元土增税。
林全也指出，主张调高持有税负者，是看到房地产持有成本太低，才引起有人囤积房屋，造成房价大涨，但其实目前的房屋税及地价税的税率，和外国相比并不低，房地产持有税负太低，是因房屋评定现值及公告地价等税基太低所致，而地方政府不愿意调高各种房地现值，又与现行的地方财政制度有关，地方政府缺钱主要是向中央要钱，那地方政府就没有多课税的意愿，如果这个问题不能解决，即使现在将房屋税及地价税率调高，在政治的运作下，不久还是会回到原状。因此，林全认为，房地产的持有成本，还是可采以估价方式课征，而所得税的部分则可逐步走向实价课税，两者分别进行可以减少房地产税制改革的复杂度，避免彼此牵制。
除了制度上的改变，房地产改为实价课税制度，另一个重要的措施，就是要如何掌控实价，这次地政士在立法院抗议就和实价登录有关，地政士公会全联会理事长苏荣淇指出，行政院现在把房地产实价登录的责任，全套在地政士头上，这并不合理，房地产买卖中，买卖双方的当事人最清楚并有能力掌握交易实价，不能要地政士承担全部实价登录的责任。
交易资讯须完全透明税改能否成功 民意很重要
由此可见，实价课税中，光建立实价登录制度就有相当的难度。对此，曾在美国国税局工作过的何志钦指出，美国对房屋交易的实价掌控机制非常完整，加上房地产交易金额都相当大笔，且多半会向银行贷款，要查核房地产的交易金额，至少有银行的资料可做依据；另外，美国在课房地产持有税时，也是由各地方政府依房地产市价公告评定现值，其评定的价格依据都必须上网公开，让民众查询，以透明化的制度建立房地产交易实价机制。
台北商业技术学院会计财税所教授黄耀辉指出，要建立实价登录制度，最重要的就是透明化，例如，曾经住在美国的人，只要用手机上网点一下以前住过的地方，包括住址、门牌及房地产的价格，完全一清二楚；像美国如此讲究个人隐私的国家，对房地产交易价格资讯可以完全透明，台湾为何不行？
黄耀辉指出，目前行政院在做的实价登录，采用去识别化的作法，就是在外界压力妥协的结果，只能看到一个区域的房价，就是故意不让民众看到特定地点房地产的真实价格，这是不对的；另外，实价登录当初立法时，还有一个附带决议，要求在各项配套措施建立完成前，实价登录资料不得作为实价课税之用，这些规定都是挡住实价课税的石头，有必要及早搬开。
房地产实价课税制度虽然还在讨论阶段，但这项税改能否成功，与民间的共识很有关系，当初，财政部推动最低税负制也是在民间支持下，半年内就完成立法；民间对高房价不满逐渐累积，过去大量囤积土地或是靠房地产炒作致富的业者必须知所警惕，现在这种高报酬低税负的时代，很快就要成为过去了！