当年求卖不得 「陶朱隐园」卖1户赚8户？专家：有点失真
▲北市旋转豪宅「陶朱隐园」，光一年的持有成本至少就要5.2亿元。（图／记者汤兴汉摄）
北市旋转豪宅「陶朱隐园」，盖好已经3年，据估算，光是这栋超豪宅的房屋税、管理费、贷款利息等，每年就要支付超过5.2亿元。但该案取得使照至今，销售期年年递延，更有媒体称「卖1户赚8户」，致使买方迟迟未出现，而实际拆算其成本结构，该案土地价格回推30年前亚太会馆取得价，遭专家回应成本估算确实失真。
「陶朱隐园」位于信义区松高路66、68号，基地共2468坪，规划地上21层、地下4层，总户数40户，每层2户，每户289坪，建筑外观除了是少见的旋转特殊建筑之外，内部有7部电梯，其中一部电梯可以载超跑或救护车，顶楼设有直升机停机坪。
「陶朱隐园」在2011年动工，中华工程占23%、亚太占77%，2018年7月取得使用执照，如今屋龄已3年，但仅在2019年7月传出首笔交易过户纪录，7楼是由承耀股份有限公司，购入总面积约346.9坪、含5个车位，贷款13.2亿元，估算每坪单价约610万元，向原持有人亚太工商联取得该户，不过买家是亚太工商联的关系企业，这首笔交易可说是「左手卖右手」，定锚价格意味浓厚。
不过该豪宅之后就再也未出现过户资讯，但上月传出封盘一年、每坪涨到800万元，中工对此也否认有此一说。
根据中工曾公布的数据，「陶朱隐园」楼地板面积12962坪，营造成本每坪约70万元，不过中工表示，「这是3年前的营造成本数字，但是还有社区的公共空间、植栽等尚未完工，再加上现在原物料都在涨，所以累计至今的营造成本一定不只单坪70万元。」
外传，原亚太会馆土地在1987年以总价逾10.8亿元、每坪44万元取得，2009年开价150亿元标售未果，后由中华工程与亚太工商联合作兴建「陶朱隐园」。若以亚太会馆当年土地取得价格估算，投资兴建方想以单价800万元出售，或可迎合「卖1户赚8户」之说，但熟知市况的业者透露，亚太会馆惨澹经营，亏多赚少，唯一值钱的，就只有土地价格。
对此，亚太会馆在2009年释出标售，底价开出150亿元，换算每坪地价超过600万元，当时，引起社会一片哗然，但对比近期信义计划区土地单价动辄破千万来看，不算高估。若依照当时土地成本估算，加上兴建成本，有商仲业者认为，每坪单价至少要卖300万元以上才合理，再对照外传的「800万行情」，恐是卖1户、赚2户的状况，较为合理。
大师房屋业务经理彭壮云表示，目前全台管理费最贵的豪宅是「文华苑」，每月每坪管理费约500元，而「陶朱隐园」是超豪宅，拥有极高的绿覆率，是艺术建筑，所以管理费也至少单坪500元，以每户346.9坪计算，光单户管理费每年就要216万元。
另外，如果是用台北市建商囤房3年内，缓冲期的1.5%来算的话，推算每户每年要缴的房屋税约103.8万左右，而建商名下持有的户别共39户，每年房屋税要缴4048万元。至于建商向银行总贷款金额85亿元，若以4.5%余屋贷款利息计算，一年就要支付近4亿元，也就是整栋「陶朱隐园」每年所要缴房屋税、管理费、贷款利息等持有成本，就要支出超过5.2亿元，相当惊人。
▲「陶朱隐园」拥有极高的绿覆率。（图／业者提供）