理财周刊／无壳蜗牛运动30周年
文／庄孟翰
二○○○至二○一八年台北市与新北市房价涨幅高达一二○．六三％、一二四．九八％，二○一六年总统大选，民进党提出兴办二十万户社会住宅政策；截至今年十一月底，台湾六十五岁以上老年人口高达三五八．九四万人，占总人口二三五九．八七万人之比例达一五．二一％，正式迈入高龄社会，未来在少子化冲击下，总人口必定随之减少，加上老年人口逐年增加，依照目前八五．三六％的高住宅自有率，再加上政府刻正积极兴建社会住宅，未来是否会进一步出现房市供需失调问题，实在值得深入探讨。
依日本总务省统计局公布数据，一九五○至二一一五年人口变化趋势如附表，最近日本因人口骤降，导致空屋超过八百万户，近年台湾人口与日本一样呈现抛物线型下滑走势，未来对于社会住宅政策之拟定更应从长计议！
因此，建议政府除应以广义社会住宅概念推动政策之外，更应将八年兴办二十万户社会住宅政策调整为以租金补贴与利息补贴为主，一则兼顾去化余屋与都市更新之推动，再则辅助年轻人贷款自购，协助成家立业，而不必花费大笔资金，又徒增大量空屋，其中尤以中南部房价便宜最为可行。
其次，如就目前社会住宅推动进度，显然都集中在双北市，其中既有6,707户、兴建中15,451户、新完工8,064户，三者合计30,222户(资料日期：2019年11月，请参阅附表)，由此可知，除双北市之外，其他县市对于社会住宅的实际需求未必如预期殷切，尤其是在当前大量空屋前提下，社会住宅之兴建，除要事先做好调查之外，更应视实际需求以缓和渐进方式推动为宜。
一、兼顾北中南区域均衡发展与在地老化之实际需求，在人口快速老化过程，应格外重视在地老化(aging in place)之实际需求，除产业发展之外，六都更应尽速完成交通建设，并积极建构独立自主生活圈，俾免人口过度集中于北部都会区，城乡差距扩大，衍生更多的住宅与社会问题。
其次，更应兼顾高自有率、高空屋率与都市更新之现实问题，进行综合评估、规划，俾免全国各地大兴土木，徒增大量空屋。
二、社会住宅之兴建应以双北市为主，其他县市则侧重租金补贴与购屋贷款利息补贴，不必急于大量兴建，因桃园以南空屋量大，不仅房价较低，租金也较低。
三、以租税手段促使大量空屋释出，俾免大量兴建社会住宅，徒增闲置资产，又排挤其他社福资源。
五、利用老旧市区例如万华区西门、老松、龙山国小学生人数骤减至数百位情况下，应充分运用开发为兼顾学校、社会住宅、老人住宅、停车场等多功能用途之都市再生规划构想，日本东京「户越台老人住宅」多功能开发案可供参考；该案系将学校预定地改建，规划不同出入口，一至三楼供学校使用，四楼以上供社会住宅与老人住宅使用，并借此增辟地下停车场，解决部分停车问题。
另外，东京地铁池袋车站附近之「豊岛之森都市再生开发计划」系将容积提高至八○○％，以因应社会住宅之实际需求。
六、鼓励地主与建商合作，主动提出兴建计划，当年六万一坪之劳工住宅模式亦可参考改良，英国经验亦可供参考，一方面既可兼顾建物与居住品质，另亦可免除日后管理维护所衍生之种种困扰，主要原因在于交屋后结构体可由建商保固十五年，管理维护则交由社区管理委员会自行管理。另外，欧洲亦有不少公用住宅合作社参与社会住宅政策之推动。
在目前房价高悬情况下，经由政府与民间合作的廉价合宜住宅，亦可填补政府社会住宅不足的缺口，台南铁路东移之「照顾住宅」兴建计划以及台中市政府与民间业者合作兴建的「新业诚家」、「新业宜家」等社会住宅开发模式，亦相当值得各地方政府仿效推广！
七、改良合宜住宅机制，运用农地进行区段征收之「无中生有」策略，提供廉价住宅。
八、积极推动都市更新容积奖励或容积移转回馈机制，借以加速累积社会住宅公共基金；都市更新案如不愿与弱势族群混居，亦可以代金方式回馈。
九、土地储备：大台北生活圈之大台北捷运、机场捷运与桃园捷运沿线，尤其是大台北捷运三环三线沿途，可经由都市计划变更、地目变更或区段征收等方式，大量储备土地，台中市与高雄市亦是如此，香港模式可供参考。
十、借由轨道经济与都市更新带动新社会住宅开发模式，依行政院所公布资讯，前瞻基础建设计划—轨道建设，将依「高铁、台铁连结成网」、「台铁升级及改善东部服务」、「铁路立体化及通勤提速」、「都市推动捷运」及「中南部观光铁路」等五大主轴推动三十八项轨道建设。
近年例如桃园铁路地下化、台铁都会区捷运化桃园段地下化、台中铁路高架化、台南铁路东移、高雄铁路地下化、新竹大车站计划、彰化县市与嘉义县市铁路高架等，不论是中央或地方政府均卯足全力积极评估推动。
在当前少子化、高龄化变迁下，如能借由铁道建设的庞大预算，引导周边土地开发利用，并进一步带动商业、办公、旅馆、长照、公共住宅之发展，尤其此际适逢台商大量回流，更可借由产业投资与都市更新，重新开创轨道经济带动房产新商机，近年台南科学园区周边房产渐趋热络可供佐证。
另外，台北捷运南环段、北环段以及机场捷运沿线厂房立体化等，也都可进一步开创各类房产新商机。