买房子最care「公设比」？ 律师点出「这个」才重要！
文／蔡志扬
要知道什么是公设比，首先要有一个观念：房子的产权面积是由专有面积加上共有面积所组成。专有面积依公寓大厦管理条例，是指公寓大厦中具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者，也就是室内空间(主建物)及阳台、雨遮(附属建物)。共有面积则依建物所有权第一次登记法令，包含：
⑴共同出入、休憩交谊区域，如走廊、楼梯、门厅、通道、升降机间等。
⑵空调通风设施区域，如地下室机房、屋顶机房、冷气机房、电梯机房等。
⑷法定停车空间。(含车道及其必要空间)
⑺管理委员会使用空间。
⑻其他。
登记面积则是专有面积加上共有面积。想像一下，家门内就是专有的地方／专有面积，家门外就是公用的地方／共有面积。为什么需要公用的地方呢？因为要进到家里，势必得经过大楼的大厅、走廊、楼电梯等，又或是日常生活中必须的水塔、机房等，都是组成一间房子不可缺少的部分，所以共有面积是组成新大楼不可或缺的一部分。
假设家里的专有面积是二十八坪，另持分了外面的共有面积十二坪，产权就会登记成四十坪(先不考虑停车位)。而一般认为的公设比便是以「共有面积÷登记面积」，以上述例子而言，公设比便是30％(12坪÷40坪)。
「公设比」不是法定名词，也没有法定的定义与算法，所以与其关心公设比的高低，倒不如多花心思在专有面积上，好好想想专有面积是否符合生活需求。一般正常的实施者会规划合理的公设比，因为公设比愈高其实愈难销售，如果房子卖不掉，即意味着实施者投入的成本无法回收，对实施者来说就麻烦大了。特别要注意的是，没有天花板的空间，比如说中庭花园、露台是无法做为产权登记的。
●作者：蔡志扬，执业律师，辅仁大学法学硕士，专攻营建法。自九二一地震后开始接触都市更新案件，为当今都更实务经验最丰富的律师之一，审阅过数百件都更合约及合建契约。本文出自时报文化新书《一次看穿都更×合建契约陷阱：良心律师专业解码老屋改建眉角》以上言论不代表本报立场，本报有删修权。88论坛欢迎多元的声音与观点，来稿请寄：editor88@ettoday.net