苏南／包租代管上路后租赁市场就能健全吗
▲借由包租代管，鼓励民众释出空屋，提供弱势家庭及就业、就学青年租屋，减轻政府兴建社会住宅的负担，有助落实居住正义。图为内政部长徐国勇。（图／内政部提供）
还记得蔡英文总统于2016年总统选举时曾表示，「要办理只租不卖的社会住宅，8年要完成20万户」，但如今已经过了3年多，是否真能如期达成？行政院副院长陈其迈、内政部次长花敬群于今年3月23日「世大运选手村社会住宅的入厝嘉年华」表示，社会住宅的兴建预计在2020年要达到4万户，距离蔡总统说过的「8年（2024年）要完成20万户」的目标仅剩4年，却仍有16万户尚未兴建。内政部表示，剩余16万户在2020年后会继续推行，其中8万户为政府自建，另外的8万户将以「包租代管」方式推动。
房价高涨，但年轻族群的收入却20年来未调高。内政部营建署在2018年10月31日发布的住宅需求动向调查显示，台北市房价所得比为15.01倍，也就是上班族要不吃不喝15.01年才买得起台北市的房子，新北市要12.27年，台中市9.30年，桃园市8.12年，高雄市7.94年，台南市则是7.20年。相较之下，大台北上班族购屋负担能力似乎处于「过低」等级，而桃、中、高市属「略低」等级，仅台南市属于「可合理」负担等级。
目前台湾的住宅型态以购屋市场占大多数，约占85.34％，租屋市场次之，约占10.9％，而公共住宅则少的可怜，目前仅有约0.09％。笔者建议，失衡的住宅体系衍生严重的社经问题，调整社会住宅政策是无法回避的课题。
台北市近来出现「东区没落」议题，房东宁愿让店面、房子闲置，也不愿意降价出租。台湾目前约有80万户空屋，全台空屋率达10.12％，空屋这么多，房价理应下降才对，但却因「囤房」严重，造成台湾「空屋率第一，房价所得比第一」的悖离现象。对此，台北市政府有意课征空屋税，对于房屋或店面只要闲置超过一年，将课以比目前非自住的多屋税率3.6％的囤房税，但财政部却持保留态度。笔者以为，倘实施空屋税，短期内或许能让一部分空屋释出，但仍无法解决房价过高的问题。
内政部统计，国人因居住或就学等有租赁住宅需求者约有285余万人，约占我国总人口的八分之一。过往我国对于租赁住宅之法制上，未有体系性及整体性的立法，散落于《民法》及《土地法》等。2017年11月28日，立法院三读通过《租赁住宅市场发展及管理条例》（下称《租赁专法》），并已于2018年6月实施上路，就是为了改善租赁双方的困扰。
《租赁专法》的五大特点为：1.强化保障住宅租赁关系；2.辅导成立非营利团体协助租赁事务之处理；3.增加免费住宅租赁纠纷处理管道；4.提供出租人（自然人）租税优惠；5.建立租赁专业服务制度。
政府透过《租赁专法》建立「租赁住宅服务业」，推动8万户空屋出租活化利用。该法第3条规定，租赁住宅服务业指租赁住宅包租业及租赁住宅代管业，包租业指的是承租租赁住宅并转租，以及经营该租赁住宅管理业务之公司；代管业是指受出租人之委托，经营租赁住宅管理业务之公司。
笔者认为，借由包租代管，除可鼓励民众释出空屋，提供弱势家庭及就业、就学青年租屋协助外，亦可减轻政府兴建社会住宅的负担，并可健全住宅租赁市场。再加上引进租赁住宅服务业，从专业角度协助租屋媒合、包租或代管，除可保障承租双方的权益，也可提高空屋作为社会住宅使用，有助居住正义的落实！
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●苏南，国立云林科技大学营建系及通识教育中心教授，交通大学土木工程博士，中正大学法学博士，中国政法大学法学博士。以上言论不代表本公司立场。