租赁专法6/27上路 租屋市场迎五大变革
▲租赁专法即将于6月27日上路,届时租屋市场将面临5大变革。(图/记者季相儒摄)
过去租屋市场普遍面临租屋权益保障不足、租赁资讯不对称、纠纷处理不易及缺乏专业管理等问题。内政部近2年积极推动专为租屋权益发声,及租屋产业发展的专法,并于去年公布「租赁住宅市场发展及管理条例」(简称租赁专法),该法即将于今年6月27日上路,届时租屋市场将面临5大变革。
为强化租赁权利义务关系,租赁条例订明房客押金负担不得逾2个月租金总额,且租约消灭时有退还押金的保障;房东应说明负责修缮项目,未于期限内修缮得由房客自行修缮并请求偿还费用;如房客有毁损不为修缮、赔偿或长期疗养需要等特定情形,得由房东或房客主张提前终止租约。
由于106年1月施行之「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」,主要针对消费关系之租赁契约,例如企业经营的房东进行规范,而租赁条例对于非具消费关系的租赁契约,例如出租人为业余房东,则授权订定应约定及不得约定事项规范租赁双方的权利义务,两者互相搭配,更能全面促进租赁契约的公平合理。
为提供租赁双方多元咨询管道,在租赁条例施行初期,政府将先建立「租赁事务咨询平台」,提供民众咨询租屋事务。并逐步辅导成立房东、房客协会,提供民众咨询专业经营知识,或纠纷处理技巧的管道,使团体成为租赁双方处理租赁事务的得力帮手。同时协会也能提供相关通译服务,以协助新住民处理租赁事务。
租赁纠纷涉及争议金额较小,透过司法途径解决成本高,且耗日费时,租赁双方可向直辖市、县(市)不动产纠纷调处委员会申请免费调处住宅租赁争议,让政府扮演公正专业第三人的角色,使纠纷处理更具效率。
为有效协助民众解决租屋纠纷,各直辖市、县(市)政府已着手聘任具租赁纠纷调处经验的专业人士,担任不动产纠纷调处委员,欢迎民众善用政府便民服务措施。
为协助房东处理繁杂租赁事务,将建立「包租业」,即由专业经营者先向房东承租房屋,再转租并管理;以及「代管业」,即由专业经营者代为房东管理出租房屋的专业服务制度。同时也建立租赁住宅管理人员专业证照制度,借由专业经营提供租屋点交、收租与押金管理、日常修缮维护及纠纷协调处理等专业服务。
内政部表示,包租业、代管业为许可登记行业,在政府大力推动下,已请经济部新增「租赁住宅代管业」、「租赁住宅包租业」营业项目及「租赁住宅服务商业」团体业别,正透过地方政府积极辅导仲介业或不动产相关业者于条例施行后完成许可登记,及筹组同业公会。另为保障服务当事人的权益,产业管理也已导入缴存营业保证金作为损害代偿机制,并规范业者执业责任,以取得民众的信赖。
个人房东如透过专业代管,或包租服务处理繁杂的租屋事务,政府将提供每屋每月6千元租金所得税免税、月租金6千元至2万元部分之必要损耗费用53%的扣除额,以促进专业化经营及活络租赁住宅供给。内政部也已授权各直辖市、县(市)政府,订定地价税及房屋税优惠自治条例,将整合朝向自用住宅税率订定。