锁住低利 固定房贷购屋减压

保险业推固定房贷利率一览

我国央行今年已经升息两次,亚洲多国的升息循环正式启动,利率上扬,房贷利息支出成本风险相对增加。下半年以来寿险公司固定型房贷买气大增,寿险业建议可选择三至五年期的固定利率房贷专案,以对抗这波升息带来的冲击

近期保诚富邦人寿业者强打固定型房贷抢占升息下的商机,房贷户也从今年下半年起开始忧心升息增加房贷负担太多,因此纷纷转进固定型房贷,该类房贷商品买气也因此大增。

以富邦人寿为例,6月固定型房贷商品只占15%(浮动型占85%),9月份却大幅增加、占比高达60%(浮动型占40%),自央行9月底第二次升息后,许多客户舍弃一段式浮动房贷(利率大约都在1.8%上下),改选固定型房贷商品,更带动10月份整体房贷业绩成长近一倍。

市场升息趋势转趋明显的情况下,保诚人寿建议新贷户或手边仍有3年以上房贷要负担的民众,可以透过固定利率房贷趁早锁住低利节省利息开支。

市场利率波动有一定的周期性可寻,根据保诚人寿放款部的研究显示,上一次的升息周期大约持续4年,以央行公告之担保放款融通利率来看,自93年10月第一次升息(升息前利率为1.75%)开始向上调整,至97年9月第一次降息为止(降息前利率为4%),整个利率循环周期上下波动幅度为2.25%。

富邦人寿也表示,一般贷款户可能没注意到,海啸以来的低利房贷商品,几乎都是三段式浮动利率,二年优惠期满,利率加码就会调高,再加上指标利率上升,房贷利率升幅可能超过房贷户的预期。一旦升息,通常都会维持好几年,代表着未来2~3年房贷压力只会越来越高,以2004至2008为例,升息循环即长达4年。

以此推估,中长期的房贷户更应该注意未来四年的房贷利息,是否会因为利息负担加重而严重影响生活品质。保诚人寿放款部郭继承经理表示,房贷为中长期的贷款,民众在选择时除需考量目前房贷费用是否会造成沉重的经济负担,亦要考虑未来利率上扬时可能增加贷款支出的风险。在央行持续调升利率、降低贷款成数政策下,民众不妨趁利率攀升及贷款成数紧缩前,把握最后转贷时机

以保诚人寿「超值福贷II」前三年采用两段式固定利率来看,前半年固定1.85%,第7到36期固定2.10%,三年平均利率只要2.058%;以贷款金额800万元为例,若预期未来指标利率每半年升息0.25%,选择I+0.75%的指数型房贷,三年利息共支出58.8万;若选择保诚人寿三年固定型房贷,三年利息只要49.4万,足足省下9.4万元。

至于富邦人寿推出「五福临门」的固定型房贷,提供前五年固定利率最低2.3%起,让房贷5年内不必担心利率调升将造成生活支出增加。

假设未来3年,每年升息0.5%,连续升息3年,以房贷金额1000万元来看,若房贷族选择目前常见的一段式1.8%浮动利率,那么前5年的总利息支出为1,450,000元;若房贷族是前五年固定型房贷,以最低利率2.3%,则5年总利息支出为1,150,000元,五年总计足足省下了30万元的利息支出。