银行为何抢做房贷流血生意？「购屋生态圈」打败低利痛点
以前办房贷，消费者比的是谁的利率低;当进入数位化时代， 还要比谁的流程简便、谁最快核贷。(图/商周提供)
房市热腾腾，银行的房贷业务利率却是砍到流血又见骨。流血的生意，为何银行仍抢着做？
央行统计显示，象征房市买气的房贷余额8月达7兆7千亿元，年增率7.1％，创历史新高。
但央行降息、全球资金宽松，台湾的房贷利率在谷底徘徊，5大行库新承作的房贷利率从今年初1.62％，跌至史上最低的1.35％（5月），之后维持在1.359％。扣掉银行资金成本约0.7％到0.9％，利差所剩无几，各银行几乎忍痛在做。
至于寿险公司，因资金成本高达2％，使寿险房贷的「二哥」富邦人寿在9月宣布退出房贷市场，以免做一笔、赔一笔。
不过，有贷款需求的购屋者别担心未来选择变少，许多银行依然钟情房贷业务。因为相较于企业金融贷款，房贷有不动产做为担保品，风险相对低。
金管会银行局长庄琇媛分析，虽然企业也能以厂房、设备做为担保品，但跟房地产相比，银行不易正确评估其价值。此外，银行对没有信用评等的企业放款，需要计提百分之百的风险权数，将加重银行增资的压力。
另一个重要原因：房贷在所有贷款业务中，最能扮演起「粽子头」或「火车头」的角色。
以民营银行房贷业务龙头中信银行为例，该行的房贷客户其AUM（由银行管理的资产规模）是一般客户的4倍。意思是，一名消费者在该银行办房贷，后续会延伸其他金融服务需求，例如买基金、买保单、办外币存款等。
因此，在利差薄如纸的环境下，银行竞争房贷业务的决战点，是「数位平台化」。
首先，数位化可大幅提高找房、买房、申办房贷的效率。以往民众购屋最大痛点，就是奔波劳顿，除了找房仲、找代书，还要到银行申请房贷，申请完又要花两周等银行回复。现在，透过房贷数位平台，可利用地图功能找物件，相中标的后，直接查询实价登录的房价、可获得银行多少贷款额度、试算每月还款金额，最后在线上完成贷款申请。
换言之，所有流程都可在平台上一站完成，这是银行企图打造的「购屋生态圈」。从5年前率先推出数位房贷的中信银，到如今兆丰银、永丰银等也都跟进。
去年9月到今年8月，中信银透过「i适贷」等数位管道的新承作房贷量，较前年同一段时间大增7成，且该行所有房贷申请案中，有43％是线上申请。而过去以外汇及企金业务为主的兆丰，近年猛攻房贷业务，其「房贷e把兆」上线1年半，房贷核准额度已超过60亿元，是公股银行跑最快。
但，许多人把房贷平台当成单纯的查询工具，查完资料就离开，用户真正转换成贷款者的「转换率」，平均只有3成到4成。为了克服这点，中信采取「减法」策略，让民众只能查到银行对房屋的鉴价金额，查不到实价登录的房价，反而有助提高转换率。
中信银行支付暨消金产品处处长陈德风举例，一栋房屋的实价登录价格为1千万元，但银行对这栋房屋的鉴价只有900万元，若自备款两成，代表银行只愿借720万元。「民众就会argue（争辩），说实价登录明明是1千万，为什么你说只有900万？」结果平台功能越齐全，反而降低贷款意愿，因此关键在于，认清银行要服务的是办房贷的客户，不是想买房子的人。
兆丰也在数位化时遵行「减法」，以前纸本申请房贷有多达40几个栏目要填写，行员还要将内容输进电脑，耗时耗力，因此建置平台第一步就是大砍栏位，「我们一项一项检讨，把对核贷没有帮助的栏位剔除，像是配偶栏、任职经历栏等，」兆丰银行消金业务处副处长林钰涵说。
「以前申请房贷，客户可能要等两个礼拜，现在最快不用一个星期就可以回复了，」该行消金业务处长梁炳森说。
银行积极打造数位房贷平台，另一个战略意义，就是降低靠人力的营运成本，以适应长期的低利率环境。
陈德风观察，高自主性是数位原生世代的一大特性，喜欢自己上网办手续，不假他人服务。中信的房贷数位平台用户，40岁以下占51％、7成客户是首购族，让银行更能借此扩大客群。
「存放利差缩窄是改变不了的，唯一能改变的，就是减少作业成本。」庄琇媛说，国际大型银行也都是透过数位化，力求降低营业成本。
数位化之后的房贷业务在大数据、AI加持下，让银行能掌握客户的「数位足迹」。譬如，信用卡客户在房贷数位平台上，密集查询台北市大安区的房子，银行即可推测，他近期有买房需求，便能通知大安区的分行主动与客户联系。
因此，与其对低利环境叫苦，金融数位化时代的新想像，才是更值得积极掌握的未来。
《商业周刊第1716期》