小坪数到底好不好？「+1房」可以买吗 内行曝：别被总价迷惑
有阵子主打适合一个人或情侣居住的套房，大多位在交通精华地段、坪数小但总价又在可负担范围，在市场上非常热门，也有人说可以买来收租，在租屋市场的价格也不错。因此你可能会好奇，这样的小坪数房子是否真的值得购买？
▲小坪数房子是否真的值得购买？（示意图／Pixabay）
回到最根本的源头，小宅产品到底为什么会出现、要卖给谁？其实从台湾的小宅市场状况就可以看得出来，它常出现在房价最高或周边地段。既然是精华区，交通条件一定很好，主力客群就会被锁定在没有交通工具的单身族群。
另外，对建商来说，土地成本与建造成本愈来愈高，而购屋族可以负担的总价仍维持在千万上下，自然房子的坪数就愈来愈小，再加上少子化，两房甚至1 ＋ 1 房的产品就变得愈来愈多了。
「＋1 房」遍地开花，CP 值超高？
如果真的需要买这类小宅产品时，该注意哪些事项呢？近来市面上常出现一种文案，即1 ＋ 1 房、2 ＋ 1 房等产品，后面多的那个「1」，很容易让人误信是一个完整的房间。不过，所谓魔鬼都在细节里，就我个人经验，如果是完整的一间房，就不会打「＋ 1」这种文字，而会写正2 房、正3 房。
这种产品会出现的根本原因在于，目前双北能接受的总价带落在1300 到1500 万，为了在有限的土地上做出最极致的坪数规划，这种「＋1」房型便因应而生了。不过，这样的规划本身就存在一定的问题，表示建商在规划产品时，可能是以「价格」为核心，而非居住者的使用习惯，一旦如此，整个产品恐怕只有价格是可以接受的，其他如动线、居住空间跟需求等，或许都不符合期待（当然，一定也有不错的小宅产品，多看多比较自然就会了解）。但当这个地区的房子盖一栋、卖一栋、少一栋时，这样的「＋ 1」产品就仍有一定的市场。
因此，我还是要再三提醒，「居住空间」才是买房的第一要项，如果那个「＋ 1」房根本无法当成真正的房间使用，最后只能充当储藏室时，也是一种空间浪费。我之前在影片里也不断强调，再小的房间都该有2.5 坪，才放得下衣柜跟床，所以千万别被总价数字迷惑，回归自己的需求才理智。
▲ 小宅常会将厨房、餐厅和客厅三合一，强化空间使用机能。（示意图／取自免费图库Pixabay）
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最后是关于投资小宅的问题，过往常有人认为只有投资客才买套房，买了就是要拿来收租而非自住。不过，如果现在问我买卖套房是否还有套利空间，我自己的看法是「产生很大价差的时代已经过去了」，多数台湾人的居住环境与需求，也不是落在套房这个区间。
如果是要买来收租，我认为套房比较偏向「创造现金流」的产品。这是什么意思呢？套房因为总价低，所以头期款可能只需百来万，贷款700 万，一个月的房贷金额大约落在2 万块左右。台北市蛋黄地区的套房约可租2 万5 千元上下，整体投报率（投资净损益／总投入资金）约落在1% 左右，其实也不是非常理想。
假设你今天是想要买这种坪数小、房数少的产品作为投资，就要考虑未来的转手机会，我建议一定要将「地点」纳入前三项考量，地点又取决于和捷运站的距离，最好是走路10 到15 钟以内，总价1500 万以内的房子，其转手、出租机会都会比较高。
如果要找投报率好的产品，应该要在新北市蛋白区找总价差不多，但一个月能租3 万元左右的两房一厅、三房两厅的房子，这样才能创造价值较高的被动收入。
如果真的需要购买套房或小宅产品时，我会建议买「好脱手」的小宅。这个定义除了要看买入时价格是否够低之外，坪数上至少也要有15 坪。因为15 坪以下的产品通常贷款只能贷到五成，对首购族来说是负担，而未来要转卖或出租时，15 坪以上的房型也比较容易有转手空间。
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【本内容节录自精选好书《【图解】35线上赏屋的买房实战课：房价走势‧看屋心法‧议价重点，43个购屋技巧大公开！》】
书名：【图解】35线上赏屋的买房实战课：房价走势‧看屋心法‧议价重点，43个购屋技巧大公开！
作者：Ted
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