叶国华／不肖业者制造房价虚高 5大方法破解「虚价登录」
▲今年7月1日实价登录新制上路，使价格揭露提早1个月。（图／市府提供）
虽然政府在2012年推出实价登录至今，期望让房价资讯更透明化，但是各界仍呼吁修法的声浪不断，认为「价格不透明、资讯不对称」，今年终于推出新制2.0版，但是包括大家期待的门牌揭露、预售屋即时登录等都落空，民众无法即时得知预售屋实价登录价格，甚至有业者将高价户提前登录，制造房价虚高假象，但买房民众也不用担心，有5大方法可破解「虚价登录」。
以今年7月1日上路的实价登录新制来说，修法重点在于「申报义务人改为买卖双方」、「申报登录时机提前至买卖移转登记时一并办理」、「申报资讯不实依情节予以轻重不同裁罚」等三大项目，而此次申报登录时机的变革，将使价格揭露提早1个月，提供购屋民众更即时的成交行情参考依据。
不过，单就这次修法内容来看，原先大家期待的「门牌揭露」、「预售屋即时登录」都落空，资讯持续不对称房地炒作空间就一直存在，首先，以「门牌未揭露」来说，目前实价登录以「区段化、去识别化」的方式来呈现，对需要获得资讯的消费者而言，只能看出一个「建物门牌号码区间值」，一般人难以辨识或比对物件，这些模糊空间反而让有心业者能够上下其手。
其次，以「预售屋未即时登录」来说，依实价登录现制，预售屋若是建设公司自建自售，不需要进行实价登录，若是交由代销业者销售，也只需在「委托代销契约终止后30日内」将建案整批申报。但契约终止时可能离开始预售已有2~3年时间，购屋者在这段时间完全无法得知预售屋的实价登录价格，更有些业者会将一些高价户提前登录，制造房价虚高假象。尽管如此，买房民众也不用太灰心，仍有5大方法可破解「虚价登录」。
虽目前实价登录尚未揭露至门牌，但仍可透过「区段位置或区段门牌」、「建物型态」、「屋龄」、「楼高」、「坪数大小」等相关资讯，筛选出同一社区历年的成交案例，另外，再用「坪数大小」也能判断出格局大小或是栋户别。不过，若是民众想快速获得社区成交资讯，目前不少房仲业者网站都有提供社区行情查询功能，让资讯更容易阅读。
2.成交行情自己查，勿假他人之手
民众若买中古屋，可上实价登录网站参考同社区价格，并把近1~2年的社区行情列出，切记不要只看「最近成交价」，以免追高价被套牢；若购买的是新成屋，在无同社区实价揭露资讯下，购买前可先搜集附近的社区行情，以屋龄、楼层或坪数接近的标的作为优先参考依据。
3.价格过低或过高，案情恐怕不单纯
通常若出现价格过低或过高的情况，不是有心人作价，就是有特殊交易情形发生。首先，参考实价资料时可先注意每笔资料的「交易明细」栏位，确认有无特殊交易情形，避免因特殊交易价格而误判行情。倘若不是特殊交易的情况，此时人为作价的可能性就相当高，发现这类案例最好忽略不计，不予参考。
目前实价登录网路上的案例在计算单价时，有些会含车位计算，有些则会拆算车位，计算方式相当混乱。以总价含车位来说，因将车位列入计算，单价看起来低于社区行情，不过扣掉车位换算后，实际单价其实与社区行情差异并不大。对于含有车位的成交总价，记得要将房车价格拆分，这样才能看到真实的成交单价。
5.善用历次移转明细，了解房子的前世今生
实价登录网站在2017年1月新增「历次移转明细」查询功能，运用该功能可了解某一物件过去的成交价格变化、移转次数以及格局是否有变动等，不过，由于实价登录上路至今才8年左右，仅少数案例会有历次移转明细资料，倘若买房民众碰上移转次数过多的案例，恐须多加留意。
最后建议，买房是人生大事，事前准备须格外慎重，善用实价登录多项功能，做足资料搜集的基本工作，才不会花钱当冤大头，造成后续的交易纠纷，反而得不偿失。
▲屋比房屋总经理叶国华。（图／屋比房屋提供）