颜炳立／台湾房价还有空间
奢侈税与实价登录让市场变冷，金融手段再度终结投资市场，但是低利率让自用型市场可以活起来。政府又紧又松，也怕这个市场死掉。
【文／段诗洁】
受到瞩目的元大三商办联合标售案流标，市场分析与金管会要求保险业投资不动产最低投报率提高至二．一二五％有关，商办市场的红火行情是否告一段落？住宅市场行情又如何看待？本刊专访戴德梁行总经理颜炳立，深入剖析台湾房市。金管会要求保险业投资不动产的最低投报率由一．八七五％调高至二．一二五％，就是要框住市场刻意炒作的加价空间。
台湾因为内需不振，过去都是房价涨、租金没有上扬，导致报酬率下降；但是大家仍然疯狂追逐标的，就是因为资金没有去路。长久以来，寿险公司去买房地产不但可以资产重估、又可以获利进帐，是一个很好的标的。尤其市场上的货源稀少，自然看到货就抢。池子里面那么多鱼在抢饵，如果鱼池里面没有饵了，即使丢一个饭粒下去他也会抢。报酬率下降是必然的。
政府玩鸟，但不能掐死它
政府在做三个动作：一是打压豪宅。第一季豪宅涨，第二季政府就进行框住的动作，框在总价八○○○万，一坪一五○万以下，算下来坪数只有五十几坪，只超过香港的二十八坪。但事实上一○○多坪、一坪二○○万的才称为豪宅，政府框住的是高级住宅，使得一亿以上的豪宅完全停摆。政府也管制银行，让银行不敢放款，相对的，让口袋有钱的人必须准备更多的资金买房，不让这些资金出来炒作。
第二就是框住建筑开发商。过去五、六年一线开发商可以赚一个资本额，二线开发商ＥＰＳ可以赚个五、六块，口袋有钱，当然会追逐土地。大股本的公司更必须拿大块千坪土地开发才能维持获利，造成建筑商追逐北中南土地。
第三是框住寿险公司。最低投报率框在二．一二五％，无形中也把商用不动产价格定在那边。事实上台湾利率没有升的本钱，只有在特定的店面、商用不动产管制，降低融资成数、利率拉高，让投资者持有成本增加。
政府有三大打压政策，不过最近财政部又提出开放标售双北市五○○坪以下国有地风向球，政府好比是手，市场好比是鸟，政府可以玩鸟、遛鸟、逗鸟，但不能掐死它。
弃破铜烂铁，换金银珠宝
政府为了居住正义祭出不少政策打压房市，不过多数资金追逐有限筹码，房价、地价一定会涨，全世界疯狂印钞票，这个趋势是挡不了的。
台湾自有住宅率超过八○％，怎么样照顾弱势族群，让老百姓有住的权益？应该要赶快把捷运做好，在台北市外围三十分钟范围找到好的地方去盖合宜住宅，把生活机能做好，也使城乡更趋于平衡。但合宜住宅的重点是必须只租不卖，因为只要有买卖，一定牵扯到投机、赚价差。
至于有钱人去买房，就把地价税、房屋税拉高就好，他们都负担得起。而不是打压交易行为，连税都没得抽了。有一次看到一个年轻人在电视上说，他大学毕业月薪只有三万多，二十年不吃不喝也买不起台北市的房子。谁说大学生毕业后不吃不喝二十年就可以住进大安区？假设每个人都可以这样，这个社会是不会进步的，变成共产社会了。
有一些高价的市场冷掉，少部分价格会松动修正。因为多空都有人看，就要看每个人口袋深度。有的人比较谨慎，会丢一点物件手握现金，当经济情势不明，很多人会检视自己的资产，趁余温尚存放掉破铜烂铁，换金银珠宝。会看到新北市、外县市这些地方价格先松动，不过台北市中心价格很难松动，可以说连物件都很少丢出来。
市区价格还会再创新高
一旦五○○坪以下国有地标售解禁，北市将会风云再起，好的地方都会再创新高，形成带动作用，对市区房价也会有支撑。就像之前提到鱼跟饵的观念，建筑商一定会把地价标高。
所以台北市中心的房子尽量不要放，卖掉后再也买不回来，可以看到市中心的房价根本没有掉。市中心指的是中山、中正、信义、大安、松山区，而外围内湖、士林、南港、木栅、景美、古亭、万华、大同区则面对修正压力。合理价往下掉叫跌，开高价往下掉到合理价叫做修正。至于更外围如新北市可能就会跌价，毕竟新北市卖到台北市的价格合理吗？豪宅与山寨版豪宅永远无法站在同一线。
本文详情及图表请见《先探投资周刊》1688期或上http://weekly.invest.com.tw有更多精彩的当期内文转载