国泰营区地上权案 29日开标 权利金底价61.16亿

紧邻松山机场及民生社区的国泰营区地上权案将于29日开标，寿险业最有机会出线。国产署官员表示，在2023年以前，台北市地上权大案只剩该案，堪称最后一块精华地上权，该案面积约0.98公顷、权利金底价为61.16亿元。

官员强调，如果要等下一块北市大面积素地，必须等到2023年台北市南门市场罗斯福路旧址重建完成，国产署才能取回南门市场中继站用地的华光特二区做设置地上权。换言之，北市未来三年除国泰营区外、已无地上权大案。

国产署表示，国泰营区地上权案除了容积率从200％提高到400％，同时也放宽用途，从原本的特定民生社区专用地转为商业用区，但只能作为商办租赁，不能兴建住宅销售，以免沦为豪宅。地上权存续期间为70年，而建蔽率上限为50％，以容积率估算、至少可盖八层楼。

官员强调，依照民航局法规，机场附近兴建计划高度在60公尺以上才需要审查，如果国泰营区案得标厂商兴建15层楼、每层3.5公尺，加上顶楼的基础设施等，仍低于民航局60公尺规范，投标企业大可放心。

住商不动产企研室经理徐佳馨认为，国泰营区地上权案邻近机场，其实最需要该案的产业为观光旅游业，但现在疫情冲击下，观光旅游业多以「现金为王」的思维苦撑，甚至有大规模裁员情况，短期内不太可能拿出60亿元以上现金投标。

若按照现金部位而言，徐佳馨分析，最有可能得标的还是寿险业者，但溢价率应该不会太高，因为国泰营区案对于寿险业而言并非重点标的，反而像是避险性商品，以长期投资、获取稳健的现金流为主。

此外，央行自今年初调降利率后，金管会对于寿险业的不动产最低投报率降至2.095％。徐佳馨预估，得标的寿险业者压力降低，可能会改做大房东，转租给其他代管业者等二房东，以此撙节维护与营运成本。