皇翔新庄推案喊出一坪39万破盘价　专家4点提醒

▲皇翔御花园。（图／翻摄自皇翔御花园脸书专页）

记者陈佩仪／台北报导

上市建商皇翔位于新庄副都心的建案「皇翔御花园」，日前推出限量20户、每坪39万的破盘价，对比该建案103年预售时的开价69万／坪，差距甚大；而比起现阶段同区段或整个新庄，也在相对低的水准。不过专家提醒破盘价的建案真真假假，以此建案来说，有以下4点要注意。

1.商用基地

该案基地位于中原路，使用分区为第二种商业用地，而商业用地的房子有可能全部规划为办公室，也可能部分规画为办公室、部分规划为住宅。

专家表示，若是成屋，民众在购买前可调阅誊本确认，如果誊本写的是办公室或事务所，那就只能当办公室使用，买来之后改为住家格局，当成住家使用，就是违反使用用途，有可能被取缔；若是预售屋，要向建商或代销要求看建照上每一户的建物用途规画，就可以知道是办公室还是住家。

▼使用分区为第二种商业区。（图／翻摄自内政部营建署）

2.毛胚交屋

毛胚屋指的就是当建照申请通过且房屋已灌浆完成，但是外墙及室内都还没有贴磁砖或装铁窗等，甚至没有任何美化装修的样子，看起来仍是水泥模样，仅完成初步的水泥砖墙隔间而已。

一般来说会用毛胚交屋的房子有两种特性：豪宅、价格竞争激烈的地段。前者是因为建商提供的建材无法满足他们的需求，与其敲掉重做不如买毛胚屋；后者是需要强调低价来提高竞争力的房子。

消保官表示，毛胚屋虽然每坪价格可能比市价少了3到10万元，但购屋后还得再花一笔钱装潢费用，不一定比较划算；若是非住宅用地的毛胚屋，还可能因二次施工，有遭检举违建的风险。

消保官也提醒，非住宅用毛胚屋，除有后续装潢的成本外，贷款金额也不如住宅高，且无法申请各项优惠贷款及补贴，建议谨慎评估和风险后再购入，并呼吁建商于贩售房屋时，必须明确告知消费者用地是工业区或工商综合专用区。

3.楼下是商场

该建案1～3楼为店面，4～10楼是事务所，11～19楼为住宅，标准层设计单层12户共用4部电梯。专家表示，靠近商场、办公室的楼层，容易有噪音、出入份子复杂、生活安全和私密性得不到保障的问题，而商场营业时间晚，比较吵闹且夜晚存在光污染；此外可能还会有商户侵占绿地、商业活动与交通相冲突等，比起一般纯住宅，问题着实不少。

不过专家也指出，这部分就见仁见智，因为或许对现代有些忙碌的上班族来说，下楼就可以买到生活必需品，不用东奔西跑他们觉得很方便。

4.旁边就是消防局

在房地产交易市场中，居住环境有所谓的「嫌恶设施」，是影响房价的因素之一，因此政府规定房仲业者在接受卖房委托后，必须制作不动产说明书，说明书内其中一条就是需详列建物50公尺以内的所有重要设施，如市场、寺庙、殡仪馆、公墓、学校、变电所、警察局以及消防局。

全国不动产企研室主任张瀞匀表示，破盘价的建案真真假假，建议购屋人最好可以实际到建案周边走访，并且注意公设比是否过高，或是部分建案位于乙种工业区或是工商综合专区，只能做为厂办或一般事务所，且多为毛胚交屋，交屋后还得花一笔钱装潢，不一定比较便宜。