刘昌坪／老屋重建需所有权人全同意，居住安全与自由孰轻孰重？
▲立法院去年公布的「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」却有须「全体所有权人同意」的高门槛，难道不会面临和都更条例相同的「不同意户」问题？（图／记者张一中摄）
年关将至，花莲却在2月6日发生规模6.0的地震，包括统帅大饭店、云门翠堤社区等许多大楼，都因强震而下陷倒塌，造成多人伤亡及失联。发生此一重大天灾，除了政府和许多民间团体不眠不休全力投入救灾工作之外，全国民众也都感同身受，无比悲伤。
地质学家在讨论此次花莲地震事件时，也同时指出，如果相同震度的地震发生在台北，大多数房屋恐怕会因为年久失修而「倒光」；国家地震研究中心亦曾发出警告，双北约有2、3百万的居民是住在「土壤液化潜势区」上，如果发生规模6.0的地震，估计会有4,000栋房子倒塌；若发生像921大地震一样的7.3级强震，倒塌的建筑物甚至可能超过3万栋。
为了保障居住安全，立法院于去年公布「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」（下称重建条例），依重建条例第3条规定，凡是在都市计划范围内，非经目的事业主管机关指定具有历史、文化、艺术及纪念价值之合法建筑物，符合下列三项条件之一：（一）经建筑主管机关依建筑法规、灾害防救法规通知限期拆除、迳予强制拆除，或评估有危险之虞应限期补强或拆除；（二）经结构安全性能评估结果未达最低等级；（三）屋龄30年以上，经结构安全性能评估结果之建筑物耐震能力未达一定标准，且改善不具效益或未设置升降设备，即可适用重建条例之规定，并可享有容积奖励。
以台北市为例，申请重建的案件，容积奖励最高为基准容积的1.3倍，或原建筑容积的1.15倍，在条例施行三年内提出申请者，还可再额外给予基准容积10％的奖励。不仅如此，为了加速审查程序，依相关规定，原则上应于受理案件的30日内完成审核，并可于180日内申请建筑执照。此外，审核通过者，还可获得最高新台币60万元的经费补助。
除了以容积奖励为诱因外，再搭配快速审查和经费补助，整体制度设计似乎相当完善，但这样的法律规范真的能解决全台湾现有屋龄30年以上，高达384万户的老屋问题吗？恐怕没有想像中的乐观。其中的关键在于，依重建条例第5条第1项规定，起造人必须取得「全体土地及合法建筑物所有权人的同意」，方能于核准后申请建筑执照，此种须「全体同意」的超高门槛，难道不会面临和都更条例相同的「不同意户」问题吗？
进一步对照现行公寓大厦管理条例第13条第2、3款，及同法第14条暨第31条规定，建筑物如有「严重毁损、倾颓或朽坏，有危害公共安全之虞」，或「因地震、水灾、风灾、火灾或其他重大事变，肇致危害公共安全」等事由，根本无须取得「住户的全体同意」，只要有「区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上同意」，即得决议实施重建。但是，即便无须取得「百分之百」的同意，实务上根据上开规定实施重建的案例，却仍然少之又少。
与建筑物耐震有关的法规，例如建筑物耐震设计规范及解说、混凝土结构设计规范，在88年发生921大地震后，主管机关均陆续有所修正，目的正是希望能将发生地震时的伤亡降到最低，但这些规范的设计及要求，却正是30年以上的老旧建筑物所未适用的新法规。
重建条例要求「全体同意」的超高门槛，对于「少数所有权人」或「小规模基地」的老旧建筑物重建，或许不是问题，但对于有大多数所有权人的老旧建筑物而言，此一超高难度的同意门槛是否妥当，实在值得立法者再予深思。
居住自由固然应受宪法保障，但居住安全又何尝不是？许多人可能辛苦了一辈子，只有一间可供栖身的房子，如果所居住的房屋耐震力不足，不仅是房屋倒塌导致财产权受损，生命及身体安全亦可能遭受重大伤害。如果从宪法角度而言，重建条例要求全体同意的超高门槛，手段是否有助于实现公共利益，符合宪法第23条的比例原则（参照大法官释字542号解释），以及此一制度设计对于少数所有权人以外的公寓、华厦、社区大楼的不同型态居住者，是否符合宪法第7条「不同情形应给予合理差别待遇」的实质平等原则（参照大法官释字614号解释），亦恐有进一步思考之必要。
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●刘昌坪，理律法律事务所合伙律师，律师研习所讲师，台湾行政法学会副秘书长、台北市政府国赔委员、诉愿委员、新北市政府法规委员。以上言论不代表本公司立场。88论坛欢迎多元的声音与观点，来稿请寄：editor88@ettoday.net