编‧辑‧室‧报‧告－万恶建商VS.居住正义

或许因为记取南韩打房失利，几乎危及文在寅政权的教训，加上明年即将迎来选举年，让向来对房市、建商相对友善的民进党政府，在去年12月无预警启动打房，今年更持续加码，近期一连串针对房地合一税、囤房税的修法讯息，搞得建商人心惶惶；而在政府出手后，外界最关心的是，到底这波「房产新政」能不能压下房价？还是会步上南韩打房打到几乎动摇国本的后尘？

先来看南韩的情况。南韩总统文在寅在上任前，常攻击朴槿惠政府造成房地产泡沫，没想到他任内房价更如脱缰野马，在2017年5月上任后3年多里，首尔房价大涨近6成；雪上加霜的是，房价大涨也带动租金飞升，让中产阶级与年轻人陷入买不起也租不起的困境。其实文在寅并非打房不力，他颁布了一连串打房新政，而且出手一次比一次重，但结果却是房价越打越高，也引爆沸腾民怨，甚至到了动摇执政基础的地步。

回头来看这波台湾的打房。或许有了南韩的前车之鉴，执政党在去年12月7日由央行打头阵，再度祭出房市信用管制，主要是限缩公司法人购屋、及建商土建融与余屋贷款的成数；紧接着立院在12月底通过实价登录2.0。而在政府宣示国内进入打房周期后，确实让火热的房市略为降温，但房价基本上文风不动。

而今年新一波的打房连环拳，则轮由财政部担纲，一出手就锁定5年前打房有成的「房地合一税」，在多番折腾后，政院拍板的房地合一税2.0，将重税闭锁期由2年一口气延长到5年，并首度纳入国内法人、预售屋交易，打房力道更胜央行的信用管制；至于引起轩然大波的囤房税修法，因争议过大暂时搁置。

综合各项因素研判，房地合一税2.0势必会在立院本会期过关，加上去年12月出台的政策，这次等于把马政府时代包括选择性信用管制、实价登录、房地合一税等打房措施重来一遍；但当年马政府最终成功压住房价涨势，让房市在2015～2018年间回档整理，这次小英政府的加强版能再次奏效吗？

比较前后任政府的打房，政策工具虽然雷同，但民进党这次无论在选择性信用管制或房地合一税，都特别纳入境内法人，显示政府有看到实务上的制度漏洞，算是有对症下药；不过，与上次相似的是，建商又再度成为打房的祭品，包括限缩土建融与余屋贷款，以及房地合一税的境内法人原先并未清楚排除建商；还有囤房税原本规划只给建商一年的房屋销售缓冲期，一年后未售余屋要课征4％的重税等，明显都是冲着建商而来的苛政。

我在2015年底房地合一税上路前，写了一篇「打倒万恶建商」的编辑室报告，没想到过了5年，同样剧本重新上演，也印证了不管谁当家，高房价永远是棘手的难题；而找个代罪羔羊转移焦点，也永远是最简单、最轻松的选择。至于这次打房能否成功？我个人持保留态度。

在我看来，眼前大环境对房价而言堪称完美的剧本！包括一、史上最多的热钱，去年因疫情启动的无限QE，释出天文数字的资金犹如燎原之火；二、史上最低的房贷利率，目前低到1.35％水准，让原本无力买房者也能购屋；三、史上最强的股市，台股创下16,579点历史新高，从8,523低点到16,579点只花了11个月时间、且飙涨近1倍；四、史上最大的鲑鱼返乡潮，台商回流+资金回台带动庞大的人流、金流返乡，是过去30年仅见；五、史上最贵的土地，全台土地屡创天价，台北市中心每坪动辄上千万、台中七期每坪冲上350万天价；六、史上最高的建筑成本，在全台疯抢营建工人及原材料大涨下，建案营造成本已大涨2～3成；七、强劲的经济成长，主计总处甫上调2021年经济成长率至4.64％，创近7年新高。

在七大「利多」齐聚下，房价上涨是理所当然，不涨才有问题。也或许因为清楚房价势必上涨，政府才果断出手，希望抢先压抑房价涨势。但人为干预能抗衡大势吗？答案显然不乐观。

要探讨这个议题，首先要厘清2个问题，第一是房价为什么打不下来？第二是每年大量的新建房屋到底谁买走了？第一个问题的原因，除了上述的超完美剧本，还有房价长期本来就会随经济发展上涨；至于第二个问题，许多人认为在人口负成长下，房价必然下跌，却忽略家庭结构的改变，「分巢化」是近年房市热络的重要推手，年轻人渴望有完善公设和管理的新房，如果大家多去建案接待中心走走，就可以发现年轻人购屋的热度。此外，高资产族群面对超低利率，置产需求也远高于以往。

也因此，这波房产新政极可能重蹈当年奢侈税失败的覆辙，就是打压了供给和流动性，但在需求稳定下，房价最终不跌反涨。此外，所有打房措施最大的后遗症，就是这些加诸在建商、投资客身上的成本，最终都会「转嫁」给消费者，南韩就是最血淋淋的案例。

高房价永远是个难解的习题，房市确实应该管控，但一定要有章法，而不是现在这种喊价式的打房。要落实居住正义，光靠打建商给老百姓看是不够的；政府或许更应该趁此机会，好好整顿、健全国内的租赁市场（社会住宅缓不济急），将住宅政策聚焦在解决「居住需求」而非购屋市场；舍此不由，台湾只会不断陷入无效打房的轮回。