编‧辑‧室‧报‧告－小宅乱象VS.居住正义

近年来台湾「小」字当道，社会追求小确幸，房市则是全台疯小宅。吊诡的是，这两大现象背后的深层原因，都是薪资所得停滞与高涨的房价！代表性的文章之一，是一位年轻人所写的〈像我这样七年级的人〉，指出年轻人之所以宁可追求简单的小确幸，原因是买不起房，也因此，小确幸其实是年轻世代对居住不正义的消极反抗。

基本上，我并不认同这个论点，我从来不认为年轻人买不起台北市的房子，可以简化成居住不正义；实际上，即便是已经在职场打拚20、30年的中年人，多数也没有能力在天龙国购屋，更何况这是全世界大城市普遍的现象，并非台北市独有的问题。

我比较想探讨的是近3、4年来风行全台的小宅风。国内房市在2015年反转后，投资客大量退场，自住需求成为市场主流，尤其是首购族群，为了因应这些购买力较低的购屋者，低总价房成为王道，中小坪数产品也应运而生蔚为风潮。

相对于2015年以前房市逾10年的大多头行情（2008年金融海啸时短暂受挫除外），在投资风气盛行下，动辄80、100坪的大坪数产品才是投资客最爱，毕竟只要一坪涨个10万，短时间即可获利数百、上千万元；而建商也乐于迎合需求，竞相推出大坪数豪宅，全盛时期台北市到处可见单户总价上亿的新案，让首购族、换屋族全都望屋兴叹。但随着房市转空，市场生态猪羊变色，中小坪数住宅咸鱼翻身，一跃成为房市吸金利器。

尽管小宅是市场机制造成的必然结果，且看来在相当时日内都不会改变，不过小宅衍生的种种乱象与陷阱，随着预售屋陆续完工交屋开始浮现。

另一个值得深思的议题是，理论上小宅的低总价能让更多人、尤其是年轻人买得起房，但如今我们有更接近居住正义的目标吗？还是恰恰相反，隐藏在小宅热潮下的其实是另一种形式的不公不义。

近来包括学者、市调机构、媒体等开始关注小宅弊端，其中最让我有感的是「低总价、高单价」的不合理情况。目前普遍的现象是小宅的每坪单价高于中大坪数产品，更明显高出区域行情，换言之，小宅实际上是透过「低总价」烟幕掩护「高单价」的事实，让首购族、年轻人在「买得起」的错觉下，付出偏高的价格。

单纯以造价来看，小坪数住宅确实成本较高，因为需要更多的门窗、隔间、管线、卫浴与厨房设备等等，但这些并不足以对应其偏高的房价。更何况小宅普遍有采光、通风不佳，单层户数过多、隔间过小导致机能大打折扣等问题，也因此，纯以品质而论，小宅无可讳言是房市的「次级品」。

实际上这衍生出一个吊诡的逻辑，也就是品质较差的东西卖的比较贵！建商指出，这个大家习以为常的房市潜规则，实际上是代销业者的行销手法所造成，原因是低总价产品比较好卖，代销公司敢于向业主报高价；相对地中大坪数产品因为总价高，代销业者担心卖不掉，倾向压低单价控制总价带，也会积极说服业主配合，逐渐形成现在的游戏规则。

此外，另一个更深层的不合理是，购买小宅的人属于经济上较弱势的族群，直白说是比较穷的一群人。然而有钱买得起中大坪数住宅的人，可以用「相对低价」买到房子；反倒是经济能力较差者，必须以「相对高价」购屋，更有甚者，真实情况是「较穷的人用较高的价格买到较差的房子！」

这个情况让我联想到以「便宜」为核心价值的全联，这个全台最大超市有近千家门市，遍及所有乡镇，而且奉行「全台单一价」，要知道在偏乡与外岛，先不说高昂的运输及保存成本，在缺乏竞争者下全联完全可以卖贵一点，但多年来全联坚持卖一样的价格，即使赔钱也在所不惜。这个违反经济学原理的决定来自于全联董事长林敏雄，他不止一次对我说「我不能欺负穷人！这些偏乡的人比较没钱，怎么可以卖他们比较贵？」

这个照顾弱势、以人为本的信念成就了全联的企业文化，也奠定了今日成功的基础。对照房地产市场对经济相对弱势者的不友善，也难怪年轻人心里有怨，认为社会应该还给这一世代应有的居住正义。

回到实务面，在所得远远追不上房价的情况下，小宅当家不排除成为房市的长期趋势。也因此，有购屋需求者一定要学会自保之道，避免惨遭套牢还赔上生活品质。其中一个最简单实用的法则，就是如果真的得买小宅，最好「舍预售屋就新成屋」！毕竟眼见为凭，可以避免被代销的话术误导；而且许多小宅在完工交屋后，包括屋况瑕疵与价格都会打回原形，此时再出手更能做出理性判断。

买房绝对是人生大事，在不正义时代的小小正义，只能靠自己更加谨慎来维护。