编‧辑‧室‧报‧告－居住正义4.0！

最近有两则非常吸睛的房地产新闻，首先是央行副总裁陈南光对房市示警，并暗示央行可能再度祭出选择信用管制；其次是房产学者章定煊表示，房价长期会回到合理价格已成为房市的笑话。这两则讯息显示高房价已再度引起政府、学者的高度关切，也凸显出居住正义幻灭下无壳蜗牛的无奈。

陈南光日前撰文指出，央行应在房价大幅上涨预期形成前及早部署，以稳定房市与金融体系；他并指出，贷款成数与负债所得比上限从融资源头管控，是央行可自行灵活运用的工具；要知道，马政府时代一连串的打房动作，起手式就是2010年6月央行祭出的选择性信用管制，也因此，陈南光所言是否代表政府对房市态度的转折，已引起地产界高度关注。

先来看房市近期为何引发各界关注？最显而易见的当然是各种夸张的讯息，包括「房市秒杀案频传」、「预售市场像夯番薯」、「房荒严重无屋可卖」等等，也难怪章定煊感叹现在房市热看到的是「恐惧！」因为还未购屋者害怕现在不买，只涨不跌的房价会让他们永远买不起。

数字会说话，先来看永庆房产集团最新统计，第三季全台七大都会区房价相比历史高点，包括桃园、新竹、台中、台南均已再创新高，另高雄平历史高点，只有台北、新北仍有8.1％、3.8％的差距。再来看第二季国泰全国房地产指数，七大都会区房价桃园市已超越前波高点、新竹县市超过前高一成、台中市超过历史高点近二成、而近来相当火红的台南市更是屡创新高、另高雄市也超越前高一成多，即使台北市、新北市也接近历史高点，以目前房市热度来看，双北市再创新高指日可待。

对首购族来说，这实在不是什么好消息，而这也意味过去10年与「合理房价」高度连结的「居住正义」，正式宣告彻底失败。

被称为无壳教授的章定煊对房市看法一向偏空，这次会说出「房价要回到合理价格已成为笑话」、「对岸飞弹掉到我国领海房市也难跌」的话，应该是有感而发。实际上，永庆最新调查也指出，民众看涨未来一季房价的比例，从第二季的15％急速弹升至第四季的48％；相对地看跌比例从疫情初期55％锐减至目前的19％，消费者对房价看法不但瞬间猪羊变色，更打破六年空头，出现2014年以来首度翻多。

种种迹象显示，房价确实回不去了！两大关键因素是泛滥资金与预期心理，至于持续上涨的成本则是让建商更加涨价有理。先来看成本方面，土地无疑是最大推力，检视2003年SARS结束至今，地价累计涨幅惊人，而今年在各方争抢下，全台地价更频创天价，高涨的地价让房价要跌也难；其次则是营建成本，不止原物料上涨，缺工和高涨的工资成为建商一大梦魇，统计今年来建案建造成本普遍上涨二成以上，就成本来说，房价恐易涨难跌。

当然最强大的「利多」是资金，具体指标则是只有更低、没有最低的利率。全球这波无限QE创造出天文数字的热钱，可以断言的低利率将是未来很长一段时间的「新常态」。而这波央行撒钱救市对国内房市最大的改变，无疑是让置产族、投资客重出江湖，泛滥钱潮加上史无前例的低利率，资产大户必然会寻觅资金停泊处，而房市无疑是首要选择。

很多人惯性思考认为「刚性需求」是现今房市主流，却忽略价格从来不是首购族、刚性需求决定的，因为资产族才是造市者，如同股市从来都是大户主导的一般。而当所有的数字都显示房价持续上涨，加上种种夸大的资讯渲染，各界对房价上涨的预期心理似乎正快速形成。

吊诡的是，早些年大家常挂在嘴上，名嘴、乡民很爱批判的「居住正义」，现在却鲜有人提起，甚至往年每逢选举一定跳出来要各方候选人表态的相关团体，如今在房价涨到历史新高下却异常沉寂。所以问题来了，事实证明「居住正义在台湾」只是个谎言，年轻人、首购族、弱势族群该何去何从？

回顾当年马英九总统高举居住正义大旗，展开连串打房措施迄今已整整10年，如果进一步细分，2010年央行启动选择性信用管制到2011年奢侈税上路可视为打房第一阶段；2012年实价登录实施，到2014年推动囤房税并大幅调高房屋税、地价税可视为第二阶段，尽管各地房市确实在2014年陆续反转，但暴涨的房屋税、地价税主要压抑的是豪宅；2016年房地合一税上路起则是第三阶段，事实上房地合一税确实发挥了抑制投资、投机的效果，让短线客基本退场，然而这些政策措施尽管都曾部分发挥作用，但终究都不敌市场的力量，长线房价依然只涨不跌。

面对房价高涨的无解习题，政府如果有心解决人民的「房事」，新的居住正义4.0版，核心目标应该是确保人民即使不买房也能住得安心。而要达成这个目标，小英执政以来主打的社会住宅、包租代管恐怕不是解答，毕竟推出至今不仅成效不彰，还衍生种种弊端；相反地，政府最该做的是打掉重练国内千疮百孔的租屋市场，一步步整顿、纳管，配合奖励机制建立完善的租赁平台。既然合理房价已不可得、公宅也总是僧多粥少，回归市场经济的租屋体系才是正解，政府只要订立游戏规则并做好监督，就有机会让所有无壳族即使买不起房，也有免于恐惧的自由。