编‧辑‧室‧报‧告－豪宅价格定锚有用吗？

北市豪宅「陶朱隐园」因为价格与独特的造型引起市场极大关注。图／本报资料照片

去年国内房市不畏新冠疫情，全年全台建物买卖移转栋数达32.6万栋，创下七年来新高，房市表现风风火火，堪称是疫情冲击下最不受影响的产业之一；但今年农历春节刚过，却传出国内最受瞩目的超级豪宅「陶朱隐园」封盘不卖，在如今超低利率、资金泛滥、台股创新高等诸多有利房地产的大环境下，号称史上最贵的豪宅「陶朱隐园」为何卖不出去？是富豪买不起？还是不想买？颇值得玩味！

位于北市信义计划区的超级豪宅「陶朱隐园」，基地面积约2,468坪，兴建地上21层、地下4层，每户约300坪，除了以独特的旋转外型著名以外，还号称超跑可直接搭电梯到自家门口，更被CNN评选为全球九大城市地标，种种令人咋舌的噱头，不仅吸引媒体目光，其真实身价更是外界瞩目的焦点。

「陶朱隐园」2018年取得使用执照至今，仅7楼出现一户自家人交易，该笔交易虽没有实价揭露的官方认证，但市场以过户誊本资料推算，每坪单价约600～750万元、总价18～22亿元。如此惊人的天价，加上买方又是威京集团的关系企业，为「陶朱隐园」价格定锚的意味不言可喻。

开发商业主为自家豪宅价格定锚，「陶朱隐园」并非首例；2013年润泰集团总裁尹衍梁以总价8.8亿元、单价260万元，买进自家豪宅「松涛苑」12层顶楼户之后，其余各户交易大致都维持在单价260万元以上的水准，护「价」效果似乎不错，去年最新一笔成交的7楼户，总价约4.9亿，换算单价约260万，仍维持相当水准，但「松涛苑」去化速度缓慢，平均一年交易一户。

位在北市松山区的知名豪宅「华固名铸」，2019年8月也出现华固建设董座钟荣昌，用太太李桃珍及钟山投资的名义，买下自家豪宅23层顶楼二户，总价达5.87亿元，拆算车位后单价达223、225万元，创下该案最高价。

而据实价登录资料显示，自2019年董座为豪宅定锚后，「华固名铸」共有七户交易，除了最新一笔去年9月的20楼交易，以总价2.1亿、单价204万，成功守住高楼层每坪200万元的身价外，其余7、10、11、14等中低楼层户，成交单价约160～200万，均符合该案当前的中低楼层行情。

此外，新北淡水的知名豪宅「天境ellipse360」，在2019年10月出现31楼、34楼两笔交易，买方为玉兰投资、新杰投资，也就是该豪宅建商「南国建设」的相关企业，这两户成交总价合计4.4亿元，扣除车位后单价约84.4万元，也是「天境ellipse360」睽违四年再传出交易，更是自2014年后高楼层再度有8字头出现，然而至今该案已有两年未传出任何交易。

从「松涛苑」、「华固名铸」的案例来看，业主为自家豪宅价格定锚，确实有达到「守价」的效果，但为何「陶朱隐园」定锚后，却至今一户也卖不出去？一位专卖豪宅的地产业者不讳言指出，「价格」、「太独特」、「隐私」是三大主因。

他说，「陶朱隐园」地段没有问题，但600万元的定锚价，已大幅超出国内豪宅价格的想像，他接触过许多高端客户买豪宅，但从来没有人指名要看「陶朱隐园」；其次，独特的旋转造型虽很有创意，但与国内传统豪宅意象也有很大差距，感觉旋转豪宅应该盖在杜拜、不会盖在台湾；最后就是「隐私权」，国内不少富豪都有实力买「陶朱隐园」，但因该案受到市场强力关注，只要谁买了，祖宗八代都会被媒体挖出来。

业主为自家豪宅价格定锚虽以「守价」为目的，但却必须承担销售好坏的风险，业主的思考模式为其主要关键；以「松涛苑」来看，该案定锚后，虽成功守住该案身价，但2013年完工后，七年来，至今只卖出8户，不到总户数20户的一半，不过对家大业大的润泰集团尹衍梁来说，或许「松涛苑」一案在集团中算是小项目，当艺术品收藏、卖一户少一户，恐才是最重要的。

不过以「华固名铸」案例来看，华固建设为上市公司，每年都有其完销入帐业绩的考量，高周转率才是最重要，因此，该案在定锚后，中低楼层售价合乎市场行情，也因建商让利，华固分回的25户也顺利完销。

「陶朱隐园」因为价格、独特的造型引起市场极大关注，传出因卖不出去而封盘的消息后，虽业者已出面澄清，因遇疫情及公设重新设计整改才暂停开放，预计今年第三季完工后，就会开放符合资格的客户赏屋，不可能不卖。

「陶朱隐园」不管何时正式开卖，其惊人的定锚价格，卖不卖得出去，一举一动市场都睁大眼睛看；不过，有句至理名言「没有卖不出去的产品、只有卖不出去的价格」，正如「陶朱隐园」的业者所说：「价格只在真正买家的心中」。