编‧辑‧室‧报‧告－房市是疫情海啸的定海神针吗？

新冠肺炎疫情横扫全球，更引发史无前例的金融大动荡，市场掀起「无差别抛售潮」，包括股票、外汇、大宗商品、债券甚至黄金都遭到无情砍仓，市场情绪最恐慌时，灾情甚至超过金融海啸时期。然而在一片崩盘声中，国内房市却相对稳健到异乎寻常，充分发挥其「不动产」的特性，但房市真的是这场疫情海啸中的定海神针吗？

疫情带来的恐惧及对经济前景的忧虑，让金融市场在2月下旬至3月下旬间宛如杀戮战场，跌势频频刷新历史纪录，连股神巴菲特都感叹活到89岁才第一次见识这种状况。可以说在这段期间里，包括股市、汇市、债市、油市、金市甚至虚拟货币市场，都出现程度不一的崩跌。

而台湾尽管在防疫方面表现可圈可点，但台股也无法自外于全球市场，短短一个月加权指数暴跌3千多点，大盘急杀至8,523点才缩脚反弹；相对之下，房价却几乎不动如山，全台买卖移转栋数也没有太大变化，稳健的价量表现与动荡的股市形成强烈对比。

国内房市的超强免疫力，引发各界正反两极的意见。无可讳言，多数民众直觉反应是疫情会冲击房价，但近年来在全台狂猎地的兴富发集团总裁郑钦天却豪言「不用再等跌价，因为房价没有跌的理由，建商也不会降价！」直指房市会涨会跌的关键是利率而非疫情。

所以房价到底会不会跌？根据永庆房屋2020年第二季网路会员调查，有63％消费者认为疫情会导致房价下跌，而这之中有49％认为房价会修正5～10％。此外，根据屋比房屋统计，近三个月全台网路降价物件达3,482件，较去年同期大增六成，显示屋主对房价信心已转弱。

总体来说，截至目前房市呈现预售屋、新成屋不动如山；中古屋价格小幅下跌、议价空间加大的不同走势。简单说，绝大多数建商倾向静观其变，没有人想现在降价；但一般民众的信心、口袋深度都不如建商，加上房仲比民众更紧张，近期店头带看量下滑、成交速度放缓，因此业务员多数会回头劝说屋主降价，也带动二手屋市场价格出现松动。

至于建商之所以「老神在在」有两大关键，第一是利率，第二次是经验值。先来看利率，央银在3月19日宣布降息1码（0.25个百分点），由于2月五大库行新承作房贷利率仅1.611％，预料4月后行库陆续反应降息后，国内房贷利率将跌破1.5％关卡再创历史新低。而这样的「低利红利」完全是建商撑得住、民众买得起，尽管房价处在历史高档，但至少房贷还在可负担范围。

再来看经验值，最常被拿来比较的有2次，第一是2003年的SARS、其次是2008年的金融海啸。先来看SARS，近期针对SARS时房市与现况的比较，坦白说谬误者不少。基本上SARS、新冠肺炎对房市的影响，最大的差异是SARS在2003年猛烈爆发前，房市早已历经4年多的空头市场，从1998年Q4发生本土金融风暴到2002年底，不但上市柜建商大量倒闭，在2001～2002年最低迷时，房市更几近一滩死水，因此SARS爆发可以说是房市最后一波清洗，等到2003年中疫情平息，压抑多年的买气一举爆发，就此展开房市大多头行情。

反观这次新冠疫情，房市正处在高原期，实际上除了双北之外，其余都会区房价已再创新高。理论上来说，这次房价比SARS时更有理由与空间下修，但现阶段超低水准的利率却是SARS时所没有的优势与屏障；此外，相较17年前，整体大环境差异极大，因此拿SARS来对比其实意义不大。

相较之下，金融海啸时期是更有参考性的对照组。回顾2008年Q4至2009年第一季，国内房市基本上呈现休克状态，半年间「零成交」的建商不在少数。不过之后在美国带头启动QE（量化宽松）后，不仅金融市场就此展开超过10年的大牛市，房市也很快恢复生机；2009年底许多建商在年终餐叙时，甚至互相开玩笑「还好之前一户都没卖出去！」反而是部分杀价卖屋的业者扼腕不已。也因此，许多建商心里想的是～如果现在降价求售，半年后会不会让自己看起来像是沉不住气的傻瓜？

然而，低利率绝非房市的票房保证，否则日本房价早已涨上天了（日本房贷利率在1％以下）；另外股神的感叹也证明市场上「没有规则是不能打破的」，未来关键变数当然是疫情的发展、及疫情对经济的伤害程度，因为一但情况超乎预期，房市当然也无法幸免。

有一个简单的判断依据是，紧盯全国最大地产集团宝佳机构的动态。年年蝉联推案冠军、案量遍及全台的宝佳集团，市场敏感度无人出其右，印证这些年来一但市场有什么风吹草动，第一个带头砍价的一定是宝佳，堪称最神准的「房市风向球」。所以如果有一天你发现宝佳的房子出现破盘价，意味房价将有一波修正，这时候千万不要再相信专家、达人的分析，跟着做动作就对了。

至于现在到底该不该买房？我的建议是可以再观察一下，因为就算疫情在几个月内缓和下来，房价也不可能就这样涨上去，到时候再出手也比较踏实些。而如果现在真的有购屋需求，不妨优先考虑中古屋，较有机会成交心目中的理想价位。