编‧辑‧室‧报‧告－房地产市场风水轮流转

观察近20年台湾房地产市场走向，房市飙风已从住宅、农地、工业地一路来到今年的商办市场。图／Pixabay

2019年国内房地产市场可说是惊叹连连！包括南山人寿以溢价高达6成标下信义行政中心、元大人寿以溢价近3成标下松江南京案，此两大地上权案溢价幅度之高，不仅跌破市场眼镜，背后更凸显寿险业势在必得之决心。观察近20年台湾房地产市场走向，房市飙风已从住宅、农地、工业地一路来到2019年的商办市场，其背后仍不脱政策、资金、利率三大要素的推波助澜，唯一不同的是，炒家由专业投资客变成寿险、建商大户。

2003年SARS过后到2008年，算是近20年来国内房市第一波起涨，主要因当时陈水扁推土增税减半、优惠房贷；2008年虽遇到金融海啸，但马英九当选总统的两岸和平红利、大降遗赠税政策，创造出2009～2014年的房市黄金五年，此两段期间主要以住宅市场飙涨为主，当时代表性案为新寿2006年以63亿元天价标下信义联勤，足足超出底价2.7倍，换算每坪单价274万元，创下住宅土地标售天价，二年后，新寿又将信义联勤南北基地以总价101亿元再转售元利建设林敏雄与国泰金控前副董蔡镇宇。

土地标售金额创新高，自然牵动住宅价格飙涨，在民怨高涨下，政府出手干预市场，祭出奢侈税、豪宅税、调高土地公告现值、豪宅限贷令等连串打房措施，其中，房地合一税更是撒手锏，才将过热的住宅投资飙风压制下来。

住宅投资过热，资金到处乱窜，2010～2015年，在政府打房后，市场游资开始借由高铁站区开发、雪隧通车、航空城计划等重大建设题材，将炒作对象锁定成本低的农地，一度让农地价格飙涨，其后，也因政策再度出手，修改农发条例，农地农舍快速降温、交易死寂。

在住宅、农地无利可图，投资客纷纷退场之际，房地产飙涨轮动的历史轨迹仍持续上演，只是换个商品而已。拜中美贸易战之赐，政府大力鼓吹台商回台投资，从2018年下半年起，风水轮流转，沉寂多年的国内商用不动产市场终于「捡到枪」，找到上涨的好题材。

2019年商用不动市场大爆发，办公大楼租金、商办土地、地上权标售价格迭创新高，包括国泰置地广场今年4笔办公租金每坪都站上4,000元关卡，台北南山广场顶楼更传出每坪租金突破5,000元大关，而指标办公大楼台北101今年中低楼层租金也站上4,000元之上，就有业者预言，以目前顶级商办租金行情来看，台北101大楼明、后年租客租期即将大量到期，届时租金可能向5字头叩关。

另外，2019年商办土地市场更是热闹滚滚，除了台北双子星正式签约之外，最受瞩目的大案就是「信义行政中心」地上权案、「松江南京」地上权案，以及「京华城」土地标售案。排除京华城标售案为自家人中石化得标案例不谈，南山人寿以总价159.8亿元标下「信义行政中心」地上权案，换算每坪单价高达744万元，溢价幅度更高达近6成，让外界惊呼连连，难怪市场说「地上权当所有权土地在买」。

不过，这案件看在商用不动产专业人士眼中并不意外，以南山人寿出价每坪744万取得计算，该土地法定容积560％，加计申请危老等其他奖励值，未来允建容积约在1,100％以上，加计每坪30万元造价、管理成本，以及取得容积成本等，地上权资产价值约每坪140万元，加上未来地租成本，规划办公室租金约莫不到每坪5,000元，即能达到2.5％的租金收益率，以南山广场招租一年即近满租、租金约在每坪4,000多元来看，并没有很离谱。

相对于另二家营建业的竞争对手出价仅约南山人寿的三分之二，反应寿险业取得资产以收益思维考量，建筑业则以成本加利润为出发点，以及各竞标者对于信义计划区顶级办公室租金行情认知的差异。

不管房地产飙风从住宅、农地、工业地还是到现在的商办，永远脱离不了「政策、资金、利率」三大要素，低利率是未来可见的趋势，市场资金泛滥也是不争的事实，两者变数较低，唯一不安定的因子是政策；只不过，商用不动产玩家是寿险、建商等大户，一般民众感受不深，为促进经济繁荣的表象，预料政府短期尚不会出手干预，预期商用不动产市场还会持续延烧。

但我们要提醒的是，办公租金、土地价格不断上涨，中小企业成本增加，若企业获利无法随之提升，届时员工薪资、工作机会恐受影响，政府不可不慎！