东京中古屋不如台北值钱 但租金投报率高
文／蓝文强
想要当东京房东，要先了解日本东京租金投报率对你的意义，日本房东超过6%投报率的租金收入（日文：利回）是相当多的，甚至有些高达15%以上，当然不代表就没有低报酬率的，在日本港区或有些新建筑的房子投报率也可能只有2%上下，日本东京房地产的算法跟台湾有些不同，也有1坪200万以上的新屋，也有一坪30至40万的店面一楼，（强调是日本东京市不是东京以外的群马县或是千叶县），新旧的价格差距很大，不像台湾有些中古屋贵得离谱，多数以都市更新的话题跟容积率的话题来哄抬房价，这样是相当不合理的。据统计，台湾目前真正透过都市更新而成的案子，大约是1/200。换句话说，你必须买上200间以上的旧房子，才有可能有一间都市更新。
以日本人的角度而言「日本东京房地产一分钱一分货」，这样的说法放在房地产好像有些奇怪，不是说房地产决定的因素是「地段、地段、地段」吗？是的，地段是占很大的因素，但不是绝对的因素。新旧的因素占很大，太旧的房子银行已经不贷款，所以房价相对比较低，因为需准备大量的现金，大量的现金是比较不容易换手的。并不是像台湾非常老旧的房子银行还是照常放款，所以需要的自备款较低，房价就容易被炒高。当你用台北市的角度来看日本东京房价就会有一些差距，例如：台北市巷子内的房子容积率低、户数多、隔壁没有空地，根本在50年内不可能都市更新，卖方照样告诉买方也有都更的机会，这样是很不负责任的做法。
你买一间东京30坪（每坪约50万），总价1500万的旧房子，贷款成数不会太高，自备可能要1000万；但是买一间总价3000万的新房子，虽然房价比较贵，但是房贷成数高，自备可能也只要1000万，所以怎么买，要在当中取舍，及看贷款人的信用。这是以日本买屋的观点，可是如果是站在出租的角度就不同了，旧的房子房价较低，相对出租的租金没有比新屋低很多，所以租金的投报率就高许多。以东京物价而言，相对于其他日本外县市是比较高的，所以日本人到东京工作大多数都是选择租屋，不会选择买屋，所以就算是再高的投报率，对日本人而言也不会持有。就持有率而言，日本人本身持有房地产的比率约是40%，跟台湾约75%是相对低的。
台湾与中国大陆当局正在打房，在景气不佳股市低迷之际，台湾资金寻找新的投资标地，而日本不动产成为资金寻找安全的避风港，造成房屋租金投报率远高于台湾定存，日本不动产包含东京及大阪不动产租金收益超过6%投报率的物件还是不少，吸引有钱投资者转进日本房市，快乐当房东。
●蓝文强：不动产经纪人考试及格，现任国际东京不动产业务经理，帮助想要在日本置产或投资的朋友找寻心目中理想的日本不动产；并协助已经有日本房地产的朋友，迅速销售在日房产。