好房网／小阳春乍现！329机不可失！
【撰文／王岚乐】
综观各因素，今年房市仍将持续悲观，尤其市场垄罩在余屋压力加重、买方出价再下杀等五大利空格局之下，更让二○一七年房市难见回春迹象，提醒买卖方看清今年的房市五大格局，出合理的价格，给合理的空间，有助在买卖交易战中互蒙其利。
二○一七房市尚无回升利基
二○一七年可望看见房市回暖吗？这是许多人心中的疑惑，对此，太平洋房屋行销顾问李季鸿直指「不会！」他解释，足以支撑房市的利多因素，「目前都看不见」，反而市场上出现许多利空因素。
香港商汇泓不动产投资顾问协理吴懿伦指出，房市向上时，只要一点点小小的利多便可为房市注入活水，甚至随意一个不确定的传言，例如，某建商预计在台北车站附近兴建卖场，也将成为业务人员口中可带动房价成长的利多，然而在房市反转之际，这些过去的利多因素，已无法成为房市成长动能。
吴懿伦表示，奢侈税、房市信用管制措施等去年陆续解除，且央行四度降息半码，累计共降息两码，更让房贷利率一路下滑，写下逾六年新低，不过看似可作为活化房市强力药剂的三大利多，二○一六年一次出尽，但却未能见效，房市仍无力起死回生。
去年重大利空出尽，房市仍不见回温，除非今年政府在房市政策上释出利多，或是业者愿意明显让价，为房市端出上等牛肉，否则买方可不会轻易买单，而就目前观察，市场上并未出现其他足以支撑房市成长利多。
吴懿伦补充，房市起飞时，只要有任何相关建设利多传出新消息，不论是完工、启用、甚至还未拍板定案，仅是提出计划书，也可令房价暴冲，然而去年至今全台各地陆续有不少重大建设完工启用，包含高雄草衙道购物中心、高铁南港站、捷运机场线完工启用，却未能为当地带来完工行情，房价甚至不涨反跌。
除了显示这些地区的房价早已提前反映外，也确认了房市进入反转，即便释出利多讯息，房价仍是疲软不振，不仅无法带动房价再突破现有的天花板，连支撑性也不足，形成区域利多完工启用，房价却反而下跌的罕见状况。
房市是好是坏，除了回归市场供给需求外，与政府政策与经济景气好坏也有关，若是政府祭出打房政策，抑或政策摇摆不定，都会导致买方担忧未来房市走跌，使得市场弥漫观望气氛，而经济也是决定房市好坏的关键之一，若景气看好，市场资金充沛，也有助房市挹注活水、提升交易。
在国际经济景气部分，美国新任总统川普上台后，一连串的政策变数已严重冲击国际金融动态，且未来可能受到川普保护主义政策影响，使全球贸易现况出现转变，未来不论是美中贸易战，或是英国脱欧后续引发的冲击，都将为市场带来黑天鹅，央行官员也直言，今年的国际变数相较于去年「只会多不会少」。
台湾经济主要倚赖出口，在国际经济震荡之际，自然无法置身事外、难免受波及，此外，国际经济景气不振，加上台湾投资环境不佳，不仅难以吸引国际资金进驻，甚至有不少外资企业已逐步撤出台湾，受到冲击的不仅是商办市场，那些因外资进驻、外资企业员工所产生的住宅居住与租赁需求，也连带滑落。
在国内经济与政策方面，虽然各项经济数据已稍见回温，但事实上要在今年见到明显好转仍不容易，反而可能在新政府上台后，面临许多的政策不确定性，导致房市疲弱，未来的复苏之路更加艰巨。
而虽然奢侈税于去年解除，央行也大幅解除房市管制措施，被外界视为央行「不再打房」，其实去年上路的房地合一税制，对于交易时未满一、两年的持有者课以四十五％及三十五％重税，加上六都地价税与房屋税几近全面喊涨，在政策偏向走空的格局下，也都加深房市的观望气氛。
买方杀低形成成交僵局
现阶段房市已由过去的卖方市场转为买方市场，加上实价登录实施后，价格透明，买方不愿买贵，往往由实价登录最低价打七折杀起，但站在卖方立场却相反，往往希望可以卖出比实价还高的价格，即便近年房市景气转差，卖方底线也顶多希望卖的跟实价中的众数相当，导致买卖双方对价格没有共识、形成僵局。
房仲业者透露，屋主虽然愿意让价，多数只要「不赔就卖」，但对买方来说，却希望可以趁机「买便宜」，甚至希望用三至四年前的价格购入，但不少屋主是在之前房价高点买下，加上这段时间的利息等持有成本、税制费用、房仲服务费等等，屋主即便用当初的购入价卖还是得赔数十万元，买方想杀多，卖方不见得舍得忍痛卖出。
该房仲业者坦言，现在开价是个棘手的问题，现阶段的交易市场仿佛战场，买方各个都是顶级「杀手」，一开口就从开价的六至七成杀起。
卖方若想「护价」，不想价格被砍得太惨，势必得垫高开价、预留多一点杀价空间，但却会使开价过高，买方连看都不想看，物件上架三个月过去，可能连一、两通电话都没有；若想吸引买方上门看屋，只能平实开价，但降低开价后，却会面临买方杀低，与底价差异过大的问题。仲介业者透露，许多买方出价离谱，就算找了Top 1的经纪人，也不容易成交。一般认为，台北地区让价十五％，台中让一○％，高雄让一○％，会是买卖双方最容易取得共识的价位落点。
吴懿伦指出，今年初媒体开始预估，二○一七年房市交易量可望小幅提升，此预期建立在房价下滑的假设面上，假若屋主让价意愿降低，或让价幅度减缓，僵局将更难解，交易量很可能停滞不前，甚或再破底。
三二九档期新推案加深余屋压力
二○一三至二○一四年恰好走到这波房市高点，当时新案市场推出许多预售屋，买气热络，为预售推案量最大量，光是北台湾就有一兆元的案量，而兴建完工约需二至三年时间，正好将在二○一五年至今年陆续完工交屋。根据内政部资料显示，二○一六年使照核发数量为九万七千六百二十户，为这波房市走高（近八年）以来的次高点，仅次于二○一五年九万九千余户；而二○一六年建照核发数量为七万九千四百九十户，为近七年来新低，相较二○一三年高峰时的十三万户左右，不仅减少约四成，更是七年来首度使照核发量高于建造量。
虽然今年建商推案依旧保守，但去年下半年台北市精华区推案量达两百九十亿元，今年三二九档期还有上看百亿的案量释出，可见北市推案量有一定的水平。台中与高雄的新案大战则已经提前开打，已有不少新案锁定三二九档期公开，此外早在元月中部与南部便已出现新案祭出促销手法抢客的情形，可见推案量虽有萎缩，但新案的竞争却越来越激烈，不只挤压新案余屋，中古屋更受到严重威胁。
房市资深分析师陈炳辰表示，房市转弱后，销售速度急遽下滑，供给远大于需求，建商光是去化余屋都来不及，加上看衰未来景气，无心再开发土地，以尽速销售手边库存为主，七年来使照首度超越建照数量，不仅亮起未来房价恐再走低、房市更加疲弱的警讯灯，也更加确认房市疲软格局。
今年的房产交易市场，不仅面临新屋大量交屋，余屋销售压力持续加大，也将受到中古待售物件去化过慢的冲击，房市业者表示，由于前几年房市走强时，一转手数百万元的价差立即入袋，让不少人抱持着投资心态进场购屋，但却套在最高点，近来面临交屋或宽限期限将至，只好急着转手求售。
房仲业者表示，虽然新屋与中古屋各有优缺点，向来也各有拥护者，但新屋价格高，屋主转售时有一定的成本考量，也不少买方考量后，宁可选择价格实惠、坪数又大的中古屋，因此当房市景气不佳时，新屋市场势必也面临中古待售物件竞争。
台北市某大型房仲店东表示，以前房市景气好的时候，常常一接到物件，还来不及上传到网路就卖掉了，好一点的物件，买方真的是一看到就要下手，不然一考虑就被买走了，但现在房市景气差，物件上传后六个月内可以卖掉「就偷笑了」，卖了好几个月，甚至超过一年还卖不掉的比比皆是。
329购屋注意事项
329档期的买气，向来被视为一整年房市的风向球，而春节期间的房市状况又被视为329档期的前哨站，今年春节档新案市场小有回春，但主要原因是来自于去年基期低，今年房市其实仍缺乏多头利基。
不少建商会透过329档期状况来试水温，包含成交价更是决定未来一年售价的关键，或许建商会稍微抬高329档期开价，象征今年房市景气不是太差，还能「涨价」，但事实上成交价却很可能更便宜。
另外，在新案市场，向来有案子卖差、卖挂，便改案名、重新调整销售策略后，装成新案再销售的惯例，今年的329档期也不例外，势必有许多去年、甚或前年的旧案，伪装成今年329新案，刻意混入329档期销售。
建议买方可多留意，这种「假新案」通常代表销售状况不佳，议价时势必得狠狠杀价一番，另更要留意「滞销」过久的建案，往往容易有「隐疾」，小心买到问题屋。
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