好房杂志/报告市长 幸福城市还很远!

图、文/好房杂志

年底选战升温,有竞选团队提出了「复兴西区升级东区」的计划,然而,无论市府是否搬迁,幸福的城市,恐怕需要的是更永续的都市计划。

为了年底市长选举,最近连胜文竞选团队以「复兴西区,升级东区」为主轴,作为他所谓新世代创造新时代的构想。从专业角度思考,到底搬迁政府,会不会是带动地区复兴的好政策?首先要探讨的是,国内外有没有搬迁市府机关带动区域发展案例。取经日本 别弄错因果关系

连胜文团队提出的日本东京都厅发展案例,是指位在西新宿一九九○年才完工的东京都厅舍。西新宿地区当初发展主因是一九六○年代大型净水场的迁移,空出了大量被划为商业区的土地,因此政府启动了新宿副都心计划。

带动当地发展第一个开业的,其实是一九七一年完工的京王广场大饭店,之后新宿住友大厦、新宿三井大厦等七栋超高层办公大楼进驻,一九八○年代再加上凯悦酒店、希尔顿酒店小田急第一生命大厦等九栋大楼进驻。

所以在一九九一年东京都厅舍进驻前,西新宿已有十数栋摩天办公大楼、国际品牌饭店、车站旁百货公司林立。若要说东京都厅舍对于西新宿地区的发展影响,我认为它并不是「领导者」,而只是「追随者」。政府带头冲 未必成为领导者

再来看看目前台中七期新市政中心地区,其实第一个带动七期当地发展的是二○○○年开业的新光三越百货。当初以三万坪营业面积成为全台之最,目前也是新光三越旗下单店营业额最高的记录保持者。二○○一年老虎城购物中心加入战局,以影城为主力吸引年轻族群

之后十年,几栋豪宅大楼陆续开发完成,短期养地的空地也租给汽车旅馆、八大行业使用。所以当二○一○年台中新市政中心大楼启用时,当地发展已颇具规模。因此,我也认为台中市政府的迁移,对于台中七期发展并不是「领导者」,而只是「追随者」。

至于日前甫完成的新庄副都心合署办公大楼,目前南北两栋都有一些「不情愿」进驻的中央机关员工。看着孤独的大楼矗立在黄沙纷飞的工地之间,附近不见商业设施,目前也只看到政府机关带动房价,却不见实质区域发展。虽然现在盖棺论定还嫌早,但也苦了那些被当白老鼠的公务员们。了解市场脉动 以免政策白费功夫

回到台北市,被认为萧条的西区其实目前正是旅馆业百家争鸣之处,西门町诸多老旧办公大楼抢着改装成旅馆,不少国外自由行旅客,偏好体验西门町的个性旅店。

去年更有新加坡外资砸近二十五亿元买下西区中华路、忠孝西路口商业地,拟盖五星级观光饭店,换算每坪成交价一一四七.五万元,刷新全台最贵「地王」记录。红色子房认为,想带动西区发展复兴,其实不需要市政府进驻,而是引进更多大型国际旅馆。

东区迁府会带来什么效益呢?若说扩张财源,信义计划区已有A25地上权案,截稿日前底价已下修至二一六亿元,加上去年南山人寿以二六八.八八亿元标下世贸二馆地上权,市政府在信义计划区已进账数百亿元。若是加上世贸一馆南港展览二馆完工后,可能自信义计划区退场,想再盖商业设施其实不缺市政府这块地。

只是红色子房参与几家大型建商的商业地产开发顾问,看着东区百货商场一家家开,招来招去不外乎是ZARA、GAP、UNIQLO;若改做旅馆,以地上权超高租金来看,房价得冲到每晚两万元以上才能赚钱。台北市东区的商业设施地上权开发招商,市政府决策高层及都市计划委员们得多多了解一下市场的脉动。都更问题大 城市建设须长期经营

其实,我认为台北市最重要的城市议题,仍然是大家不敢碰的「都市更新」。

红色子房敬重的地产前辈,台北市副市长张金鹗,勇敢跳入解决都市更新的泥沼,在文林苑都更事件与都更违宪议题里折冲这一年多来,也算做出不少贡献。城市发展需要远见,但也可能会得罪选民。

许多白领精英栖身在三十年的铁窗老公寓,车辆从小孩游戏的巷口呼啸而过,外地来台北工作筑梦的年轻人窝在顶楼加盖的铁皮屋里……看到这些画面,就觉得这个城市空间似乎离「幸福城市」还有段距离

随着国际都市再生思潮的的反省,如何在社会公平、环境生态、经济发展三个面向平衡进行「永续都市更新」,考验着执政团队的智慧与执行力了。以上虽有批评,但在连胜文的政见里,红色子房倒是欣赏他提到「成功不必我在,功成其中有我」的气魄。毕竟城市发展是一个长期政策,往往现在采收的成功果实,来自于前几任市长的决策政绩。然而,若要论城市发展与房地产政策,比起一个搬迁市府带动西区发展的小议题,想当一个伟大的市长,似乎还有更多重要的事情要做呢!

(本专栏仅代表专家个人观点)

红色子房知名财经部落格「币图志」房地产专栏作家,CCIM国际不动产投资师,现任外商地产顾问公司投资部主管及大学兼任讲师,产官学界15年相关经验。

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