理财周刊／联胜房屋提供优质租赁服务不手软
十年前联胜房屋从代租起家，延伸到目前的包租代管，创办人林政纬亲力亲为，带着主管及员工一起打扫、整理房子，未来要持续提供服务，让消费者都能享受到干净舒爽的租屋空间。
文／蔡武穆 图／联胜房屋提供
「房东，浴室的地砖脱落了，怎么办？」、「房间冷气坏了，可不可以请人来修？」、「该缴房租了，什么时候入帐？」这些租屋大小事，过去必须由房东、房客直接面对面处理，两年前包租代管法上路，代管业者或二房东正式浮出台面，不但减少租赁纠纷，租屋繁琐细节有法可管，市场的潜在需求开始被打开，租屋品质及服务更加健全完善。
联胜房屋从代租起家，延伸到目前的包租代管，创办人林政纬闯荡台北市租赁市场近十年，不但建立起「联胜租屋」品牌，更培养出一批贴心细腻、行动力强的精锐部队，每年成交六百多件租屋案例，深受房东、房客信赖。
「代租」及「包租代管」有何不同？简单来说，代租重在媒合，房东、房客签约后，代租业者收取一次性佣金即退场，日后房租收取、水电费结余、房屋修缮…等由房东自行处理。包租代管则是由代管业者直接跟房东承租房屋，也就是所谓的二房东，代管业者每月支付房租给房东，物件的维运管理、修缮、清洁及客服，皆由代管业者全权负责。
「房客都是在第二年出问题」，林政纬说，「第一年房客都乖乖的，第二年房东没找我们续约，就开始出问题，一下说房租晚点交，一下说这里坏掉，要派人来修，纠纷一个一个来。」尤其欠缴房租的问题最为严重，实际上有很多房东会拿房租来缴贷款，房客迟缴租金，同时也让有贷款压力的房东头疼不已。
老板带头 修缮、装修、装潢…全部自己来
「包租代管」是这两年被市场炒热的话题，早在多年前，联胜房屋就已经开始少量的代管业务，就是把代租做得像代管一样，收取一○％的管理费，为了增加服务品质，林政纬开始培养自己的修缮工班，随传随到，维护房东与房客的关系，后来又增加装修部及装潢部，联胜房屋成为市场上少见，拥有一条龙服务的房屋租赁公司，也为日后「包租代管」的事业体打下深厚的根基。
「我们不主动推出包租，通常都是房东遇到不好的房客、房租欠缴或房子被破坏时，才会推包租。另一方面是资金问题，假设物件重新整修装潢要花二十万，一个月五间花费一百万，持续半年就要六百万，租金还没到位，就要花六百万营运资金，确实是一项沉重负担。因此，目前策略是代租为主、包租为辅，以代租养包租，精算可获利的空间才会接案。」林政纬表示。
他举例，建国高架桥下阳光加油站旁的物件，该房屋老旧，又因为地震的关系，墙壁水泥剥落，房东不愿花钱修缮，因此找上联胜房屋，联胜评估后，决定用原价二万二千五百元向房东包租，整修到约七、八成时，房东曾去视察，很讶异地说，「一开始就应该跟我推包租了！」从原本厕所磁砖掉落，进去都会割到脚，经整修过后美轮美奂的空间，包含灯具、沙发、床铺、油漆全部更新，完工后短短五天就租出去。公司跟房东签约五年，房租直接调到三万，第一年租金就回本，后面四年就是联胜的获利。
整修美化推升价值 提高出租率
林政纬对每件事情亲力亲为，常带着主管及员工，一起打扫、整理房子，因此联胜的每一位员工都会简单的修缮，像是换灯具、整理家具等，只要房客一退租，当天就会派人清洁打扫，房屋不管新旧，一定重新粉刷或补漆，细到连厕所的silicon发霉，都会刮掉重新补上，「我们就是专业的管家，大家一起把事做好。衬衫脱下来，刷完油漆再穿上，把房子从无到有、变得漂亮，就是我们的价值。」
「这就是差异性」，林政纬说，室内抽风机、瓦斯炉、热水器一旦有异状，一定在两天之内解决，尤其是夏天冷气故障，一般必须排队修理，联胜则有自己的合作厂商，不管是包租或代租，最少都是在两三天内解决。退租前一个月就会询问房客要不要续约，若无，则约时间点交并结清水电费。
他更分享到，有一位房客办理退租，正好房东在国外，后来紧急调户籍誊本找到房东的家人，联络在国外的房东，才顺利在第一时间解决问题。更特别的是，签约当天，房客迟迟未来，电话联系才知房客出车祸，这时房东二话不说，马上和业务前往车祸现场探视房客，甚至帮忙叫拖吊车，协助处理善后，隔天才顺利签约。
还有一个温馨的案例，一位房东觉得妈妈的生活费不够，要调涨六千元租金到一万六千元当作孝亲费，但以当时的屋况根本不可能，于是联胜提议与房东各出一半的修缮费，联胜包租房子五年，让这位高龄的母亲每月有一万六千元的生活费，可安享晚年。
亲切的对待，也展现在租金的催缴，遇到欠租的问题，联胜会委婉沟通协调，不给房客造成压力，并约定该缴的日期，若房客再三拖延，就会请房客搬家，并建议房客往郊区租便宜的房子。
联胜房屋在市场上只做整层两、三房和独立套房，不做隔套(包一整层、分隔成套房出租)，除了跟市场作出区别之外，因为隔套要翻修，虽然隔套赚钱效率较高，但可能也因此会伤害到屋子的结构。林政纬说，公司利润压得比较低，招租比较不会遇到麻烦，「我们有自己的仲介团队，每天都有带看的客人，成交率不担心。」
公司目前业务仍以代租为主，一环扣一环，代租客人有时会转做包租，林政纬也是现任中华民国租赁住宅服务商业住宅同业公会全国联合会理事，他认为，包租代管才刚起步，未来十年会慢慢健全，以后有很多的房客会直接跟包租代管业者租房子，避免恶房客、恶房东无止尽循环。
举例来说，遇到房东恶意不退押金，房客根本申诉无门，上法院告房东侵占，等到诉讼打完就不只这些钱了。但如果是代管业者，房客可以去公会申诉，公会有履约保证金退你押金，退完之后，业者还必须补足保证金，公司既然开业赚钱，就不可能把名声做坏，否则媒体一爆料，整间公司营运就会出现危机。
联胜房屋目前业务范围以大台北地区为骨干，开枝散叶到新北地区，三重、汐止都有接案，目前总公司位于台北松山，联胜房屋及负责包租代管的联胜资产合一，明年计划将联胜资产切出，目前正寻觅适合的办公地点。因十年来成功的经验，联胜房屋萧淳晏协理也被其他房仲业者(松信不动产、美商易而安ERA)邀请，做包租代管专题演讲，分享经营心得。
联胜房屋迈入十年，林政纬感性地说，一路累积屋主，跟市场做区隔，草创初期，公司每个月业绩归零，想到都会怕，到现在业绩虽然稳定成长，但仍战战兢兢。
租赁是服务业，从代租到包租，自己清洁房子甚至亲自刷马桶，联胜都在追求跟同业不一样的路，包租其实是资产活化，创造更大效益，现在政府支持、公会成立，联胜也会迈入新的纪元，持续提供服务，让大家享受干净舒爽的租屋空间。