理财周刊／单层隔6间超过10床位 申报列管违建根除？!
文／庄孟翰
Ｑ：长久以来一直未严加取缔，导致今日违建林立，根据调查指出，现有建物约七成有违建，数量之多难以控管，过去违建一直存在灰色地带，及至今日，只要没人检举，违建依旧可逍遥法外。这些年来，违建造成多次火灾意外，对此内政部终于下定决心修法，想请教庄教授，目前存在的违建潜藏哪些风险？透过这次修法，是否真能降低违建危险？
Ａ：根据内政部营建署最新统计，截至2018年四月底，违章建筑拆除案件统计，全国违建数量约六五．四万件，六都当中违建最多的分别为新北市与高雄市位居一、二名，由此可以发现过去缺乏规范，导致违建数量有增无减，即便透过检举进行拆除，但拆除案件远比不上增加的数量。
有鉴于违建火灾频传，伤亡的不仅是房客，更有警消在搜救当中不幸殉职，因此，为保障租屋族居住安全，内政部终于下定决心修法，并于今年四月底公告，针对住宅隔间超过六间、设置超过十张床位，即便为公众使用建物都得依法申报列管，不过此法恐仍难敌违建出租非法暴利的诱惑！
一、主管机关被动消极，违建难以根除─法令无假期，小心民刑事惹祸上身
违建引发火灾案例频传，「四万元承租隔成二十二间，无良二房东月赚七万」、「桃园工厂违建宿舍大火，寻获六具白骨遗骸」、「北市八德路违建火灾，柯Ｐ：拟废除阿扁违建特赦令」等各种违建引发火灾的斗大标题，这些年不断跃上新闻版面，不但造成生命财产重大损失，无形中更付出巨额的社会成本。
由于台北市租金高涨，也就出现地下租屋的「蚁居」怪象，违建从地面、顶楼，现在更扩大钻进地下，这也迫使内政部不得不祭出法令惩处，不过数量庞大的违建存在已久，现在修法显然缓不济急，另外，还需有人检举才介入勘查，这种被动消极的做法，才是违建难以快速消减之主要原因。
二、「顶加」高投报率，民众趋之若鹜─亦有高达85％民众不愿购买
「顶加」，这个在房仲售屋时琅琅上口的名词，说的就是顶楼加盖，事实上，会出现顶楼加盖系源于建物规划设计得以依「建筑技术规则第一章第一条第九款第(一)目中，屋顶突出物水平投影面积之和，不得超过建筑面积12.5％，或是未达二十五平方公尺得建筑二十五平方公尺」之规定而来，例如顶楼面积四十坪，该栋建物便可有五坪的突出物面积。而在「公寓大厦管理条例」实施之前，预售契约大都有屋顶平台归顶楼住户管理使用，地下室归一楼管理使用之相关记载。也正因此，过去购买顶楼的住户，便会对于多出来的五坪空间除水箱之外擅加装修利用，将其改成小房间当作储藏室或是工作室使用，之后更变本加厉，索性将屋顶平台全部盖满出租，并且售价也比其他楼层贵得多，早期对此违法歪风没有加以控管严惩，便造成日后违建如雨后春笋般冒出。
「顶加」明显是个大违建，不过由于可以出租牟利，因此多数房仲业者在售屋时仍会以「顶加」作为促销亮点，并借此拉抬房价，虽知该空间为违建，不过在使用空间加大，又可增加出租收益等诱因下，还是有许多民众趋之若鹜，一则顶楼供为自住，「顶加」则用以出租收益。
承租「顶加」风险在于房东明知该空间系违建，随时得面临遭检举就得限期拆除的风险，因此所使用的建材不会太好，多数为未具防火功能的木板隔间，甚或有毒建材，例如石绵瓦等，其对人体健康危害至巨。
通常老旧住宅的电线外层绝缘体常会因为长期使用自然风化或龟裂，导致电线外露，尤其是在超负载情况下，大量电流促使电线过热，而造成周边易燃物起火，引发火灾。
因此，如果想要选购这类建物，就得确实了解契约书所载「现状交屋」的实质内涵，并亲自到现场检视核对，其次，如系租屋也应了解该类建物的潜在风险为何，方不致误蹈陷阱仍不自知。尤其现阶段不少屋龄超过三十年的老旧建物，是否有结构安全问题，更应列为首要考虑。
其次，由于近来违建火灾意外频传，新北市与台北市长相继宣示拆除违建的决心，导致顶楼加盖物件瞬间成为票房毒药，根据房仲业者2017年底公布的调查显示，有高达85％民众不愿意购买这类产品，这无异宣告顶楼加盖产品终会走到穷途末路的一天。
至于另一担忧因素则是结构安全问题，值得注意的是，以往虽然有些民众寄望都市更新时可以多分得一些建物面积，惟在各地方首长一再宣示依法拆除前提下，顶楼加盖建物已不具实质效益，因此，即使是短期投资效益显著，长期而言恐仍得不偿失。
三、违建租金属不当得利，经诉讼须归还全体住户─相关法令：民法第767条、第818条、第827条、刑法第335条
事实上，早期购买一楼店面契约常有空地归一楼管理使用的约定，不过无论是一楼或是顶楼空间的使用权，均属全体住户所有，并非顶楼或一楼住户独享。此外，若将其更改设计隔间出租，如遭检举拆除都还不算严重，若是发生灾害，房东还得负起刑事责任。其次，依往昔判例，由于租金收益属于不当得利，因此经诉讼判决还得依产权比例归还所有住户，主要原因在于此一公同共有部分为全体住户所有，因此，为求高投报率的房东未必能占到便宜。
曾有住户多年前买下顶楼加盖公寓，当时以为买到「合法违建」不会被拆，更何况多年来也相安无事，其后屋主将顶楼加盖部分重新整修，却被新住户告上法院，并经法院判决全部拆除确定。
此一案例所显示的是，无论新旧违建，法律上都是违建，依法必须拆除，如果将顶楼违建出租，还会被判「返还不当得利」，必须将租金与楼下住户均分。
四、购屋前应详阅设计图说，避免误触地雷─应详阅建物测量成果图与使用执照核发时的竣工图
因此建议购买前应详阅「建物测量成果图」，以便逐一核对一楼是否有违建，当楼层是否有阳台外推、露台加盖等情事。另一可以提供参考的便是使用执照核发时的竣工图，惟如系「二次施工」，室内隔间极可能与当初的设计规划截然不同，这点在「公寓大厦管理条例」实施后，装潢设计基本上建管单位均已严加把关，因此，不仅外观造型不会被破坏，结构安全也较有保障。
五、违建与包租代管之关联议题─勿因高投报率而忽略潜在风险
如再仔细检视内政部此次修法，依旧是头痛医头、脚痛医脚，在缺乏「强制性」规定下，势必难以根本解决问题。其实，从包租代管绩效不彰即可发现，台湾存在七成违建所言不假，就事论事，不申报的违建，衍生的是逃漏税等问题，一遭检举连补带罚，因此，没有房东愿意冒此风险，导致包租代管难以推动，这都是环环相扣的连动性问题。
七成违建包含阳台外推、露台加盖等皆属之，这些虽是地方政府建管单位职责所在，惟如将原本一个居住空间区隔成四至五个房间，居住空间必然相当局促，除会有渗水、漏水等问题外，狭小的走道，一旦发生火灾逃生动线必然导致意外频传。
一般而言，违建不仅是外部问题，包含承租对象的居住份子，若是在学区附近，大都是学生承租还算单纯，不过，有些便宜租给外劳或不慎碰上通缉犯、吸毒份子等，对于房东而言，一旦发生人命意外，除可能倾家荡产外，还得吃上牢饭。因此，纵然是较高的投报率，相对也得承担较高的风险，是否值得为此铤而走险，选购之前务必三思！