黄舒卫／革命血如花！国父倡平均地权 却没想到你囤房
▲囤房税是房屋税针对非自住、多屋族加税。（示意图／业者提供）
抛头颅、洒热血的329青年节刚过，但现在已经很少人记得了吧？毕竟这是个可以为免费鲑鱼改名的时代。然而，土地资源垄断的问题由来已久，简直万古常新，人类即便有条件移民火星，恐怕都无法根解。但有个孙先生，他100多年前不只给了我们一个名字，甚至他的主张还牢牢地架构着台湾现在的不动产制度。对，就是带领国民革命的国父孙文。
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1903年，孙文首度提出「平均地权」，并成为后来三民主义民生主义的重要思想，主要概念是要调和资本主义的私有财产制与社会主义的土地公有制，透过税的手段促进土地资源开发，并让土地所创造出来的增值可由全民共享，以达地尽其利、地利共享的涨价归公目的。
承先启后，1928年由立法院拟具土地法原则9项，其中高达6项、2/3是跟土地税有关，因此说土地税是反映我国土地政策的精神，以及具体执行的工具，真的一点也不为过。
而这6项分别为：征收土地税，以地值为根据；土地税率，采渐进办法；对于不劳而获之土地增益，行累进税；土地改良物轻税；免税土地；以增加地税或估高地值之方法，促进土地改良。
虽然说起来八股，但是不是很有既视感？
当初的立法原理不过就是两个，一个是针对不动产的自然增值课重税，以确保土地超额增值能回馈给全社会，另外也让囤积土地的地主无利可图。另一个原理，则是用市价征收持有税，强迫地主进行符合经济效益的利用，再鼓励对于土地之上的建筑或农业投资，对土地改良物反以轻税款待。
然而一个有棒子、有萝卜，兼顾公益衡平以及私利奖掖的制度，怎么一路走进死胡同？因为国父的理论架构纵然再精妙，备有持有税、有累进税、渐进税原则可以打击囤积，但万万没想过房屋税，依循土地改良物轻税的第一道建物持有税的免死金牌，也没想过土地税以「值」征收，对于价值的认定，大有学问，又拿到第二道土地持有税的金牌，引爆囤房议题一身腥。
打击囤房是必要之恶，但目前缺乏配套的囤房税是银样镴枪头。
首先，低税基就打了囤房税一巴掌。因为囤房税是房屋税针对非自住、多屋族加税，但既然土地政策是鼓励土地改良物轻税，因此房屋税低税就变得理直气壮。现实面来看，房屋税属地方税，2015年以前，各县市政府全都固守能源危机过后、30多年没变的计算税基的房屋构造标准单价，要到最近才开始认真检讨。
税基到底有多低？以台北市为例，一栋全新的7层楼钢筋混凝土华厦，每坪造价仅仅只要1万1769元，早就脱离民间每坪8万元、10万元起跳的现实。进一步厘清，即便县市政府动手大调标准单价，但基于「不溯及既往」的原则，适用新造价的是2015年7月之后才取得使用执照的3.5万户新房屋，因此超过95%的台北市住宅都还是闻风不动沿用旧的、低的标准单价。更别提台北市住宅平均屋龄逾35年，折旧之后残值已低，税率再高也无效。
进一步分析，包租公多半是购置中古屋，拿最低的持有成本养出更高的租金投报率，一个城市、两套标准，新屋成本高、旧屋零成本，一棒子下去，多屋族顶多皮肉伤，但建商、新屋买方却是满身伤。
▲台北市住宅平均屋龄逾35年。（图／记者林裕丰摄）
最有趣的是，调了标准单价不见得可以立竿见影，让房屋持有成本正常化，但金门县、彰化县至今仍怀旧地沿用1984年的房屋标准单价，等于是37年来都原地踏步。而六都中，台北市调幅则最大达128%，高雄市81%、新北市80%、桃园市与台中市各60%、台南市58%，看起来有诚意但是不努力。
如果再比对非自用房屋税率，也就是囤房税，住家用的「自住」限3户、税率1.2%；第4户起为「非自住」，税率最低1.5%、最高3.6%，地方政府可自行设计课征方式。
但实际上，目前17县市采最低1.5%税率，通通轻纵、打假球！仅台北市、桃园市、新竹县、连江县、宜兰县等5县市提高税率；其中，台北市采阶梯式税率，非自住2户内课2.4%、3户以上课3.6%；桃园市一律采2.4%课征，新竹县一律课1.6%。
其次，囤房其实不只是囤「房屋」，房屋所座落的土地更是反应稀缺价值的关键，但不只土地改良物轻税，从1991年「平均地权条例」施行细则，将土地「公告地价」、「公告现值」改为两价分离，代表持有成本的地价税的税基公告地价虽然改为每2年调整一次，但也跟房屋构造标准单价一样，公告价非常亲民。
根据内政部2020年公布的公告地价及公告土地现值调整情形，全国公告地价只占一般正常交易价格的19.79%。其中台北市占26.55%，仅低于连江县的34.11%，高雄23.79%在五都中，尚高于全国平均，但台中只有10.86%，新北也只有17.71%。
地方自治的前提下，县市是否宁愿牺牲税收，以换取资金「用脚投票」，甚至拿来做「轻税减政」的号召，值得玩味。再加上集合住宅的土地持分价值不高，以及1985年之后，暂时停征空地税，当初用持有税采差别税率、累进税率的设计，大大被打折扣，不囤房、囤地，才是傻瓜！
当年国父在中国从农业社会开始，过渡到工业社会的时空背景所规划的土地税负制度，一件大龙袍套在后工业时代的台湾，作为一个三民主义示范省，缝缝补补几十回，只是在每次的拉锯过程中，我们都试图往正义拉近，但最后好像都无法逃避市场的反噬，徒留叠床架屋、治丝益棼的制度，然后预知后事如何，且待下回分解。
或许我们应该坐下来平心静气，实事求是重新架构一套合理的持有税改良策略，别老是为了打炒房而税改，最后只是盲、忙、茫。
►黄舒卫小档案学历：政治大学地政系硕士经历：国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部 东亚建筑经理公司市场分析师 永庆房产集团研展中心经理现职：瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监
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