空头总司令买第4间房 遭疯传房市回春 他惊爆一句
房产专家张金鹗提醒，买房要掌握五大要素，包括时机、区位、产品、管理、价格。（资料照）
理财周刊发行人洪宝山(左)、张金鹗(右)。(图/理财周刊提供)
房产专家张金鹗退休出了新书《住房自由的人生》，总结过去三十年的研究及房市观察，去年他购入人生的第四屋安享晚年，当时市场上疯传，连「空头总司令」都开始买房，是否房市将回春？他不改作风地打脸，「自己换房是为了退休生活，与景气何干？」
「房子是以消费为主、投资为辅」，他直言，「住得舒服最重要！」大家想钱想疯了，劈头就问「现在适不适合买房？」根本本末倒置，「现在适不适合买」是「时机」的问题，基本论调就是投资，投资有赚有赔，若是以居住为考量，任何时间都可以买房。
有些人想要自住兼投资，当然最佳的情况是房子赚钱，又住得舒服，然而，此事古难全，鱼与熊掌常不能兼得，「房价下跌，这一辈子住得很舒服，还是赚到！」千万不要只想赚钱而住得不舒服。
房子是一家人居住的地方，蕴藏着感情和记亿，有家的温暖，张金鹗提出的「住房自由」是指居住的自由，「住起来很自在、很舒服、没压力」，「住房自由」可以自己定义，每一个人的情况不同。
他强调，是「住房」自由，不是买房自由、租房自由，租房、买房都好，如果还贷款很轻松，不被房贷绑架，当然可以当首购族，但是如果贷款成为生活的压力，住在里面心情不好，生活品质越来越差，就成为「屋奴」。
「要当屋子的主人」，张金鹗说自己租过二十一间房子，都住得很舒服、没压力，有很多美好的记忆，就是屋主、就是自由。
要不要买房，不能单以财务来决定，还须考量工作、家庭是否稳定？是否创业、实现人生梦想？租房、买房各有利弊，买不起房子就只得租房，经济能力许可、房贷缴得轻松，就可以买，租房很自由，可以随意换，买房就必须审慎考量，基本上，「没有决定住五到七年以上，就不要买房子！」
了解个人对居住的感受偏好
张金鹗提及，买房子的五大要素，时机、区位、产品、管理、价格，若以自住考量，「产品最重要」，格局、采光、景观、面积等优劣与否、自己喜不喜欢、家人的意见，还有要能够负担得起，负担不起再喜欢都没用！
区位来说，张金鹗采中庸法则，距离学校、工作地点适中，他举自己的例子反问，「我在政大教书，干嘛买到大安区？更何况大安区一坪八十万，文山区一坪才四十万！」中庸之道是说「不要太近，也不要太远」，大区位第二圈(蛋白区)比较好，捷运第一巷、走路十分钟更优。
「买房要看自己，每个人不一样」，张金鹗解说，「你的好房子，不是我的好房子」，每个人的家庭结构、工作、生活作息不同，「一直找别人心中的好房子，不是很奇怪？」
他提出逆市场选择，「市场好、我不好，市场不好、我好」，别一窝蜂当跟屁虫，购屋者自己先做功课，「追溯过去的居住史，分析每个房子的优缺及对未来居住的期望值，才会知道自己的偏好。」
了解自己对居住的感受，「立好心中的尺，就不会被市场左右！」
张金鹗买过四间房子，「消费为主、投资为辅」，第一屋买在政大附近，是他确定自己会在政大教书十年以上才下手买房，因为与父母同住过于拥挤，夫妻才决定在政大河堤旁购置第二屋，把第一屋留给父母。
后来考量父母亲年纪老迈，爬楼梯不方便，正好当时第二屋楼上要出售，于是买下第三屋做为父母亲的居所，楼上楼下，可保留夫妻生活空间，又可就近照顾双亲。
第一屋有感情记忆，舍不得卖，整理之后出租给一位德国人，分担购买第三屋的房贷压力，退休后要改善生活品质，决定卖掉第一屋和第二屋，父母居住的第三屋则拿去抵押贷款，购置第四屋，就是现在的退休宅。
买下的退休宅，有更多的公设和交谊空间，像是游泳池、三温暖，他每天都会去游泳健身，消费、投资从最初的七：三变成九：一，「人的生命周期不一样，换屋有不同的情境」。
他分享，自己从未考虑到市场的时机和价格，都是因为「居住」的需求而买，所考量的是产品、区位和管理，而区位也是自己心中认为恰当的区位，并非市场的区位。
意外的是，第一屋因为产品好、管理好，随着时间及房价上涨，从当初的两百万涨到一千四百万，而第二屋也从千万翻倍成长，因为产品、区位优质，因此能很快脱手，转出钱来买第四屋。
张金鹗买卖房屋，除了参考房仲的建议售价之外，主要是利用「好时价」估算市场行情，使他能够在合理的价格顺利卖出。
「好时价」是他在政大教书期间，有感于买房对于台湾年轻人的沉重压力，因此参考美国实行多年的大量估价法，如Zillow网站，所建构的不动产自动估价系统公益平台。
他认为，「实价登录」造假时有所闻，当中的备注栏列有亲友交易、顶楼加盖、增建改建等都属于非正常交易，更严重的是，只能显示该房的历史价格，或邻近周围的价格，含不含车位、单价、总价也相当混乱，不能真正反映市价。
「好时价」是结合大数据、地理资讯系统、人工智慧所建立的经济估算模型，能够精准算出该户目前的市价，误差大概在10％上下。
「电脑挑的，不会做假」，不只告诉你该户现在的市价，单价、总价、有没有含车位，都会清楚交代，还把周围相邻、相似的楼层做比较，并且为该区生活机能评分，供消费者做参考，最重要的是，使用「好时价」全部免费。
张金鹗说，现在的价格都是业者说的算，「业者想要八十万卖你，跟你说市价一百万，你的锚就被定在一百万，所以你杀到八十万，经过『好时价』数据分析，市价在七十五万，卖方说八十万、你说七十万，一来一往，刚好七十五万成交」。
「好时价」平台能不能抑制房价？张金鹗强调，「好时价」每个月都会更新资讯，房价波动有很多因素，资讯透明是抑制房价的必要条件，并非充分条件，「如果大家爱用这个平台，大数据分析就会越来越准」。
退休后的张金鹗除了定期到「好时价」平台担任志工外，也开始习画、上古典音乐课，星期四固定爬山、到宜兰健走，以前是房地产专业的传承，现在开始经营艺术，日前也开了画展。
「这一生赚的，这一生花完」
谈到自己的理财方式，他提出「人生NPV等于零」，NPV是净现值，「这一生赚的，这一生花完」，只赚钱不花钱不叫做理财，会花钱才是重点，老一辈人都很辛苦，把钱留给孩子，自己没有生活品质，还可能造成子女争产，他建议面临退休的人，「淡泊一点，兴趣很重要，不要只为钱过日子」。
他同时勉励年轻人，要有理想、有抱负，有比房子、赚钱更重要的事，有机会到国外走走，开放个人视野，追求自己喜欢的东西，「理想是口号，实践才是王道」，有付出就会有收获。
(本文摘自《理财周刊 1056期》)
《理财周刊 1056期》