陆敬民／炒房天怒人怨！政府打房两大手段 对一种产品「没用」
▲房市近来乱象四起，政府又兴起打房的念头。（图／记者林敬旻摄）
最近由于台湾各地陆续出现抢购建案的现象，甚至有人排第3顺位却买不到房子，不仅引发民怨也吸引政府注意，前阵子更是大动作到桃园市、新竹县、新竹市、台中市、台南市以及高雄市进行联合稽查，也找了几家主要的房贷银行「喝咖啡」，其用意路人皆知，就是要开始准备打房了。
只不过，这打房到底是玩真的还是玩假的，事实恐怕不是一般民众想得那么美好，而从过去经验来看，政府出手打房确实能达到压抑房价的效果，只不过能维持多久就不一定，可是政府这次为什么要出手打房？原因就在于房市出现了3大乱象，搞得政府不出面干预不行。
第一个是「违法违规」，例如近期有一些建案还没拿到建照就开始大肆广告宣传，甚至营造预约看屋的热潮，这明显就是违法的行为，你说政府怎么可能放着不理会？
第二个乱象是「破坏市场秩序」，这点并不属于违法范围，但是却可以搞得天怒人怨，「红单」就是最好的例子，一般民众买房的对象是建商或代销，但掮客或投资客借由特殊管道取得「承购权」，也就是所谓的红单，然后民众变成要向这些掮客或投资客买承购权，先被扒一次皮之后再被建商或代销扒一次，就彻底引发民怨，政府也不能坐视不管。
第三个乱象则是「政府课不到税」，买卖红单的人不会有几个诚实申报所得，你有赚钱但是政府却课不到税那怎么可以！因此就会出手打房。
▲奢侈税的开征是近10年第1次打房。（图／记者张一中摄）
而政府会采用的方式从这10年来的几次打房，就能略知一二。这10年间政府第1次祭出打房措施是在2011年，当时的马英九政府推出了课征「特种货物及劳务税」，也就是所谓的「奢侈税」，规定被定义为特种货物的商品若在短期间内买进卖出，就会被课征较高的税额，而被归类为特种货物的品项很多，包括汽车、游艇都是，不过大家都还是把眼光放在「房子」上。
根据奢侈税的规定，民众购入房子后1年内出售要被课成交价15%的奢侈税，若是在2年内出售税率则是10%。当时推出之后确实让房市短暂回档，达到压抑房价的效果。只不过奢侈税在仓促间推出并没有做好全盘考量，推出的主要目的也不是真的要打房，当时许多专家就指出，政府只是想平抑贫富差距愈来愈悬殊的「民怨」，因此才推出奢侈税，避免高资产族群借由短进短出套利。
而这10年间政府的第2次打房，则是在2016年时推出的「房地合一税」，此一新制推出后奢侈税也正式退场，相较于奢侈税仅针对购买后2年内出售课税，房地合一税则将管控期间拉长，税率也大幅调高，若是购入房产1年内就出售税率高达45%，1~2年内出售税率则是35%，2~10年税率为20%，持有10年以上税率则为10%。另外若是自住连续6年可有400万元的免税额。
此税制一出果然对房市造成冲击，尤其课税的年限拉长也导致想投资的人必须延长持有年限，无法短进短出的状况下一时间也让投资客消声匿迹，少了炒作的投资客房价也被抑制下来。
从这2次的打房措施来看，「加税」就是政府最爱用的方式，但其实政府还有另外一招就是「选择性信用管制」，也就是针对特定产品降低授信额度，降低该类产品的房贷成数，如此一来买方就必须拿出更多的自备款，让投资客无法以操作杠杆的方式套利。
这套做法最知名的就是针对豪宅产品，总价4000万元以上的物件最多只能贷款60%，等于要拿出40%的自备款，立刻就让豪宅市场降温，堪称打房的重要工具。
看到这里就可以发现，政府打房的2大手段就是「加税」及「降房贷成数」，也就是利用「提高持有成本」来打房，确实都能达到一定的成效，从现在政府蠢蠢欲动想要再度出手打房的态势看，会采用的方式也就是这2招。只不过聪明的投资客就会把成本往后灌，增加最后一手承接者的痛苦指数。
真的要杜绝房市的歪风这样绝对不够，因为预售仍有套利的空间，而预售屋并不受房地合一税的限制，尚未成屋也没有贷款的问题，等于政府最强的2招都没用。
事实上，真要打房维持居住正义，就应该规定「拿到使照才准卖房」，也就是禁止预售制度，一率改成成屋销售，要买房就马上要面临贷款问题，再会玩杠杆的投资客也没辙。
只不过我们也发现，政府每次出手打房的时候往往是出现民怨、「民气可用」的时间点，往往只是短期平抑房价让民众感受到一点「居住正义」的小幸运，没必要、也没想过真的要把房市打死，只能成屋买卖影响层面太大，可能性实在不高。
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