买到凶宅怎么办？可以请求解约吗？
▲买房是人生大事，若不幸买到凶宅该怎么处理？（图／取自免费图库stocksnap）
● 萧启训律师／岚川法律事务所主持律师，于执业后深感法律知识仍未普及于一般民众，且网路资讯众多，一般民众也难以筛选过滤，故希望透过白话、浅显的法律文字，分享一些生活上常见的法律问题，使法律能够真正地贴近生活。
买屋可以算是人生中的大事，所以一般人在买屋前，一定会再三确认房屋是否存有瑕疵（例如：漏水、海砂屋、钢筋外露⋯等等），但有一种瑕疵，不管是肉眼或者仪器都难以判别，也就是「凶宅」！
而如果不幸买到凶宅，难免心中会有所疙瘩或顾忌，但「凶宅」又不像其它房屋瑕疵，将直接影响房屋结构上的安全或屋主的身体健康，因此，如果买到「凶宅」在法律上有什么权利可以主张呢？以下就一起来探讨实务上具体的处理方式。
什么是「凶宅」？在讨论买到凶宅应该如何主张法律上的权利前，有必要先确认：到底什么才算是「凶宅」？而翻遍我国民法及相关法规，对于何谓「凶宅」，并未加以定义。然内政部于民国97年7月24 日，曾做出授中办地字第0970048190号函释，认为要被称之为「凶宅」，其发生之事件、时间及地点应该要满足下列要件才算：一、事件：限于凶杀及自杀致死（不包括自然死亡）二、时间：发生在卖方持有产权期间三、地点：须陈尸在专有部分；或者在专有部分求死（例如：从专有部分跳楼）
而上开函释的要件，对于法院虽不具拘束力，但法院大多还是会参考上开要件做判断。此外，有实务见解亦指出，若是在同栋不同楼层发生自杀事件，难认整栋建筑均属凶宅（参照台湾高等法院99年度上易字第229号民事判决）。
▲凶宅算是物品瑕疵的一种。（图／示意照／翻摄免费图库Pixabay）
凶宅可以算是房屋瑕疵吗？如上所述，凶宅不像其它房屋瑕疵，将直接影响房屋结构上的安全或身体健康权，而顶多造成买家心理上「毛毛的」，因此，在房屋硬体结构无虞的情况下，凶宅可以算是一种房屋瑕疵吗？换句话说，凶宅算是出卖人「物之瑕疵担保」的范畴吗？
对此，民法第354条第1项规定：「物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵」，此外，最高法院73年度台上字第1173号民事判例并谓：「所谓物之瑕疵系指存在于物之缺点而言。凡依通常交易观念，或依当事人之决定，认为物应具备之价值、效用或品质而不具备者，即为物有瑕疵，且不以物质上应具备者为限」，简单来说，就算是看不到的「价值减损」，也可算是物品瑕疵的一种！
延续此一论点，实务上即有判决认为：凶宅将对屋主之心理层面产生负面影响，且交易市场上也会因为此类事件，而严重影响购买意愿及价格，因此，是否属于凶宅，应是房屋交易之重要资讯，出卖人自应负物之瑕疵担保责任（参照最高法院103年度台上字第960号民事判决），据此，凶宅应可以算是房屋的「价值瑕疵」，买受人自可以主张民法上物之瑕疵担保之相关权利。买到凶宅可以行使哪些权利？承前所述，凶宅既属于出卖人应负物之瑕疵担保责任的范畴，故纵使出卖人自己也不知悉所卖的是凶宅，买受人依民法第359条的规定，还是可以请求「解除契约」或「减少买卖价金」；而如出卖人有故意隐匿凶宅之事实，依民法第360条的规定，亦可以请求损害赔偿。
而买受人除主张民法上物之瑕疵担保之相关权利外，有实务见解认为，如出卖人有可归责之事由时（如故意隐匿凶宅之事实），亦可向出卖人主张民法上「不完全给付」的相关规定（即解除契约、请求损害赔偿）（参照最高法院94年度台上字第1112号民事判决）。
买房时，最难防的类型就是「凶宅」了！而目前网路上及许多房屋仲介业者均有提供凶宅查询，民众在购屋前不妨多加利用。如果真的不幸于购屋后才发现买到凶宅，不妨向出卖人主张上述权利，而不要让自己权利受损。
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