商业周刊／丽宝12年大翻转 百亿烂地变超跑乐园
▲副董陈志鸿帮丽宝挖出赛车财，在今年成立具备FIA会员资格的中华车会后，下一步将引国际级赛事来台。（图／商业周刊／摄影郭涵羚）
文／林洧桢
「轰轰轰！」赛道上起跑灯号一落，艺人姚元浩开着赛车带领之下，数10辆动辄千万超跑，在媒体镜头闪光灯不断，与震撼人心的轰隆引擎声中，如同猛牛出柙般的呼啸冲出。
这不是在屏东大鹏湾，而是11月1日新落成的中部丽宝乐园赛道现场。这条总长3.5公里，由23个弯道、高低落差达5层楼架构出的赛道，是全台唯一通过FIA、CIK（国际汽车联盟、世界小型赛车联盟）双国际认证、可举办F2、F3赛事，除是国内超跑车主最新的朝圣地，就连打选战进入最后冲刺阶段的台中市长林佳龙，都亲自前来祝贺落成。因为，这里正形成全台最强的乐园经济体。
根据交通部观光局资讯网数据，纳入统计的36座民营游憩区中，丽宝乐园今年前8个月，以超过370万张入园门票销售数，大幅超越六福村（95万张）、剑湖山（66万张）与九族文化村（57万张），稳居民营游憩区龙头地位。加上饭店、商场等附属设施，园区今年访客总数估计将达1千万人次，总营收上看60亿元。尤其在去年首度获利激励，以及今年全新赛道启用加持下，明年营收更将拚70亿元新高，堪称全台最强的乐园经济体。
但12年前，丽宝集团董事长吴宝田接手之前，这个原名「月眉马拉湾」的BOT开发案，却是一个累积负债约百亿元的烫手山芋，还成为压垮长亿集团财务最后一根稻草。商仲业者直言，几乎是一个没人可收拾的烂尾楼。
瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫分析，当年月眉拖垮长亿，一来，最可怕的不是财报上的负债数字，而是背后包含保证背书等看不到的隐形债务；二来，全台大型游乐园几乎长年亏损，等同随时有翻车风险的开发案，「当时谁敢去接？」他指出。
特别是，丽宝当时虽已从营建跨入饭店经营，布局福容连锁饭店，但充其量只是观光业的初学者，凭什么扭转这块赔钱烂地的命运？
这是一场法税财的精密工程「缺一，就是全赔」
「这是一场法律、税务、财务的精密工程，」「坚实的财力与一路走到底的勇气，缺一不可，否则就是全赔。」替吴宝田在第一线运筹帷幄的月眉国际开发副董事长陈志鸿说。
如同赛道上的致胜策略，想拿好成绩，得在正式赛前的排位赛就先胜出，抢下在最前面出发的杆位。
面对庞大的潜在财务风险，丽宝祭出的第一道策略，就是卡位最大债权的重整主导地位，学法律出身的陈志鸿更为吴宝田划下一道底线：「如果法院没有同意重整，这个案子就不能拿。」
因此，丽宝一开始放弃多数重整案，偿债计划采取分期付款的方式，端出一个2年偿清负债的重整计划。锁定月眉最大债权人的银行团债权法拍，耐心等到第3拍才出手，投入约21亿元资金，拿下相当总债权占比过半的76亿元债权。以最大债权人的实力，确保提出的重整计划，在「债权越大、说话越大声」的关系人会议中，不会被股东或其他债权人否决。因此，当偿债计划送达法院后，即赢得法院指派陈志鸿为重整人，为丽宝取得重启乐园开发的最佳杆位。
但赢在起跑点，不保证就能一路领先，要赢得比赛，得靠一路上不断加速冲刺。
「国内外发展好的游乐园都一样，都是配套越齐全才有可能发展越好。」商仲业者高力国际董事李日宝说。
当年长亿集团设定的月眉开发案分为3期，第1期是乐园；第2期是饭店；第3期是赛马场。但在第1期乐园开发完成后不久，就不敌财务压力而败下阵来，丽宝虽仅以约21亿元，就买到上百亿元打下的基础。表面上看来是逢低买进，大幅降低风险。然而，以当时1年入园人数不到80万人，如果只靠门票与园区内有限消费，根本撑不起营运，对接手的经营团队而言，必须完成整体开发才可能翻转烂地宿命。
盖饭店、卖场烧钱却不敢停「停下来，一定完蛋」
因此，在2008年完整初步重整，丽宝加码投资，分别在2012年、2017年，陆续建造全新饭店与大型商场。一方面藉饭店的套装行程，拉长入园游客停留时间，刺激消费；一方面靠商场开发不入园的新客源，整个园区营运直到去年才终于转亏为盈，今年获利则可突破1亿元。
回顾这10年来，丽宝在这块地总计投资超过120亿元（详见下表）。
一路烧钱的过程，营建同业认为，如果没有前一波房市的黄金10年支撑财务，就算是名列全台前3大建商的吴宝田也会很危险，陈志鸿也说：「连我也不知道投资多少亿元后，才会开始赚钱，只知道停下来，一定完蛋。」
赛马地变超跑赛道抢同业攻不进的顶级市场
而将原本月眉案的赛马场地，变更为开门迎接千万超跑的赛车场，是丽宝不只是想转亏为盈，更要弯道加速，抢攻六福村、剑湖山等全台游乐园，都没人有能力攻下的金字塔顶端贵客，让丽宝乐园在这场百亿赌局，杠杆出最大获利的全赢策略。
不过，打造赛车场的这个过弯险招，并不是一次就成功。据了解，早从5年前，丽宝在前台中市长胡志强任内，就提出赛车场的变更申请，却一度引起当地环保人士针对噪音、空污的质疑，不只被当地居民要求更高的睦邻费用，还被要求进行环差评鉴。最后是在丽宝方面主动举办公听会，展现沟通诚意，取得地方共识，3年前才通过变更，取得开工执照。
虽然赛车场晚了2年才动工，让丽宝原本预估的回收期延宕，但陈志鸿却从一开始就决定，最坏宁可继续闲置，也不花钱投资兴建赛马场。理由是从头培养台湾人的赛马风气旷日废时，失败机率极高，但赛车运动却是亚洲富豪圈方兴未艾的活动。
中部代销龙头万群地产总经理谢坤成便指出，台中是全球跑车最密集的城市之一，7期豪宅与商办停车场中，多的是没地方飙车的超跑。丽宝的新赛道因地利之便，很有机会取代大鹏湾，成为名流车聚的新地标。
下一步，丽宝除将在这条赛道，举办赛道演唱会，延伸出赛事直播、运彩及周边建案等多元商机。但面对房市、观光两股景气翻转向下的强风，花了整整12年才转盈的丽宝团队，能否在第2个10年持续飙出好成绩，突破国内大型乐园经营的天花板，才是吴宝田压注在这块地的百亿资金，能不能赢回来的真正关键。 4阶段包围游客，丽宝乐园开始赚了！ ■1996：▪事件：月眉BOT案迪士尼议约不成，由长亿取得经营权
■2006：▪事件：长亿财务危机，丽宝集团取得债权启动重整▪投资金额：21亿元
■2012：▪事件：1.开新饭店：拉长游客留园时间▪投资金额：20亿元
■2017：▪事件：2.辟商城：结合Outlet与餐饮，近百家品牌进驻，营运转盈▪投资金额：30亿元
■2018：▪事件：3.建赛车场：吸引高端玩家，活动档期排到明年2月▪投资金额：30亿元
■2019：▪事件：4.建赛车主题饭店及二期商城▪投资金额：20亿元
（资料来源：丽宝乐园 整理：林洧桢）
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※精彩全文，详见《商业周刊》1617期。※本文由商业周刊授权刊载，未经同意禁止转载。<