台北房价为何掉不下？他曝「年轻人1观念」毁一切：房价彻底没救
▲台北房价动辄千万，完全降不下来。（图／取自免费图库pixabay）
文／彭振宣
台湾高房价逼得人们上街头进行「无壳蜗牛运动」，但时间过了30年，台湾的房价还是直往上飙涨，让年轻人只能望屋兴叹，到底何时可以有一个属于自己的窝？探究地租法则，找出关键要素，拉近城乡差距，让大家无论生活在哪一地区都能有相同的便利性，或许才能使房价落于合理价位。
如果问起年轻人他们最痛恨的社会问题是什么，十有八九会回答高房价跟低薪。台湾的高房价已经不是新闻，早在1989年就已经发生过以反对高房价为诉求的「无壳蜗牛运动」；只是到了2010年代，这个问题搭配上低薪与青年贫困，对年轻人造成的伤害更胜1989年。
过去讨论到这个问题，很多人会以「供需法则」的角度思考，归因到华人特有的「有土斯有财」观念，加上台湾人基于安全感习惯持有自用住宅，导致对房地产的需求居高不下。但是近年来台湾少子化严重，建商却不停地在推出新建案，使得空屋率节节上升。按照供需法则的正常变化，房价不是早就应该要下跌了吗？
供需法则失效，「地租法则」才是答案
有趣的是，根据资料显示，台湾的房屋供给早在上个世纪末就已经超过人口需求，虽然有论者归因于除了居住，房屋还有「投资、避险」等需求，用难听一点的话来说，就是被炒出来的。但这样的论点仍无法更深入的去解释推升房价背后的力量究竟是什么？到底是什么神秘的力量在支撑房价节节高升，没有出现如大家预期的投机泡沫？
▲台湾的房屋供给在上个世纪末已超过人口需求。（图／记者张菱育摄）
传统经济学从李嘉图（David Ricardo）开始，就不是单纯用供需来处理房价问题。如果我们套用李嘉图的地租法则（Law of rent，马克思称为「级差地租」）来解释，台湾的高房价源自于区域发展的资源不均。像是台北房价之所以能够屡创新高，背后的力量便是源自于买房在台北的生活机能与台湾其他区域相比的落差。
用白话来说，就是跟台北相比，在台湾其他地方生活有多不便，台北的房价就能涨到多高。如果觉得这样讲还是有点抽象，那不如说得再具体一点：当一个外地来的人到了台北，感受到台北生活的便利性之后，他心中愿意付出多少金钱，透过搬到台北来弭平自己原本居地的不便跟台北便利性的差距，这样的集体意识才是构成市场需求，推升台北房价的真正力量。
当然，诸如便利性、生活品质之类的指标，很难量化不好讨论，因此我们可以聚焦其他经济学家所提出的具体条件上。例如邱念（Johann Heinrich von Thünen）就建议我们可以用「距离」的概念来讨论，他提出了被称作「邱念圈」的理论，讲述地产价格会因为运送农作物到市场的距离不一样导致差异；离市场越近的价格越贵，离市场越远的价格越便宜。
劳工不是农作物，我们不会每天早上从家里被运到果菜市场卖掉，但我们每天都要通勤到公司工作。邱念圈的概念，同样能代换成劳工到公司的距离，是影响房价最重要的因素之一。不过真正影响房价的不单纯是距离，正确来说还必须考量加入地形、运输工具等因素后综合出来的交通「易达性」。
▲「愿意花多少钱住台北？」成为台北房价居高不下的主因。（图／取自免费图库Pixabay）
说起台湾哪里有最多的工作机会，换句话说，也就是拥有最大劳动市场的地方，当然就是台北。从台北市中心到金山的航空距离约略相当于到桃园市中心，但愿意买房在桃园到台北通勤工作的人绝对多于愿意买房在金山的人，桃园的房价也一定远高于金山。这也说明了为什么都是新北，新店、三重、中永和、板桥这些容易进出台北的地区，房价会高于其他地方。
当然，现实中影响买房意愿的还有周边环境、小孩学区、吃饭购物等生活机能方不方便等要素，但在概念上，还是不脱我们前面所提到的两个理论。这些年来有关如何抑止房价上升的政策，都聚焦在囤房税、实价登录，这些影响交易行为的讨论上，但交易行为其实已经是形成房价很末端的部分。而且传统经济学也告诉我们，利用政策去影响交易行为往往收效甚微，很多时候还会带来反效果。
根据过往经济学的研究成果来看，要从根本结构解决房价持续攀升的问题，只有两条路线。第一条是找出更有效率的生产方式来增加收益，去抵销地产成本上升的压力；第二条则是想办法缩短地产间品质落差，给使用者带来不便的差距。
关于第一条如果由政府的口中说出来一定会被劳工骂死，因为这一条要是放在个人身上，就是叫大家自己想办法改良工作效率，去提升自己的产值，发了大财之后就不用怕房价升高了。况且我们平心而论，历史上所有生产方式的效率革新，背后都需要科技进步、制度改革，甚至整个产业结构改变等复杂的要素互相配合，也不是个别劳工自己有办法说改就改，说提升就提升。
▲金山跟桃园距离台北一样远，但更多人愿意在桃园置产，通勤上班。（图／记者李毓康摄）
提升卫星城市的便利性
在第一条路线走不通的情况下，政府在基本面能做的就只剩下第二条。放在现实来看，政府要走第二条路，能做的就是透过国土规划落实区域均衡发展，尽量拉近城乡之间的差距。当然，想也知道政府没有那个资源，真的把所有偏乡的生活机能拉到跟台北市中心一样。不可避免的，台湾多数的人口还是会因为生活品质的差距，往六都聚集成为所谓的「城乡移民」。
但政府能做的，至少是把六都周边足以容纳这些城乡移民的卫星市镇，在生活机能与便利性上尽量拉到与市中心相当，尤其要提升这些城镇到市中心的易达性，去弭平距离远近所造成的不便。当大部分的城乡移民感受到，居住在房价相对便宜的卫星市镇，便利性不输市中心，就不会追求更进一步往市中心去挤，自然就会减缓六都房价上涨的力量。
然而这看似行得通的第二条路，在台湾也会被另一个在讨论公共建设时常见的观念给扼杀，成为一个死局。讽刺的是，这个害房价问题越来越严重的观念，也普遍被年轻世代接受。这个概念来自于上世纪80年代开始兴盛的新自由主义。
推动国营事业民营化，是雷根与柴契尔夫人等信奉新自由主义的政治人物最核心的主张之一。这些政治人物推动削减国营企业的其中一项副产品，就是把评断私人企业经营效率的指标引入评价公共政策。过去大家认为公共建设的目的，是为了替大众或是国家的需要提供服务。但在新自由主义兴起后，大家在评断每一项公共建设的时候，开始引入评断私人企业的指标。
▲在台北花上千万，可能只能买到一间旧公寓。（图／记者姜国辉摄）
像是在评价需不需要盖捷运时，大家看的不再是这条捷运能够替这个区域的人提供多少服务，而是经营这条捷运会不会「赚钱」。追求营收跟利润，成为大家评价一个公共建设是否有「效率」的标准。但却没有人想过，如果重视的指标是营收与利润，那一定是把资源投注在本来就已经开发完善的地区风险最低，「效益」最高。
当所有的公共建设都是以这样的逻辑来思考，那政府一定是把更多资源投注在本来就最丰厚的地区。因为这里的基础建设原本就最完备，建设起来无论是成本或风险都最低，住在这里的人消费力跟生产力也更强，人口也群聚在这里，很快就能让建设「回本」。
如果连年轻人都觉得在大台北都会区以外的地方盖捷运，是一件「没效率」的事情，那房价这件事情就彻底没救。因为我们前面提过，推升房价最主要的因素就是区域不均衡、生活便利性的差距带来落差。
青年世代原本应该是最重视资源平均分配，最能督促政府拉近城乡差距的群体。如果连青年世代自己都弃守区域均衡的价值，接受以商业效益评价公共建设的逻辑，那政府自然会在分配资源上厚此薄彼，让城乡差距日益扩大。随着区域均衡的崩溃，都会蛋黄区的房价攀升，带动整体房价日益走高，自然是不卜可知的事，这时青年再来哀叹房价太高过不下去，岂不是自找的？
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