大地主台糖高地价税原罪 地上权招商要靠权利金平衡

国内最大地主台糖，累进地价税达5.5％，加上营所税和所得税，合计接近10％，这是台糖原罪，但，如果以此作为地上权招商的地租计收基准，必定遭到阻碍，产官学界建议，台糖地上权如果要顺利招商，权利金的订定，应更弹性，也可考虑以土地市价的30％到35％，作为权利金底价，在地租与权利金之间，取得平衡，才有利驱动企业投资的意愿。

台糖15日在高雄举办包底抽成地上权招商说明会，跟第一次一样，吸引许多企业与会，评估台糖位于高雄精华区土地的投资机会。台糖公司高雄区处经理洪天财表示，招商地点分别为高雄少康营区9.53公顷商业区土地、国泰重划区8.68公顷、金银岛购物中心原址3.37公顷、以及亚洲新湾区港埠商业区4.32公顷土地、特贸7D2.65公顷、7E0.1公顷土地，合计约28.65公顷。

曾经评估投资的企业指出，台糖地上权招商的区位，相当良好，基地面积也够大，适合大型商场开发，最大的缺憾就是，地租每年高达10％，包括招标当期申报地价的4.5％，加上当年度申报地价的5.5％，远远高于中央政府或地方政府招标地上权的3％，造成开发商的财务负担。

台糖课长庄文德15日表示，根据土地税法第16条规定，地价税基本税率为千分之10（1.0％），而台糖适用累进税率千分之55（5.5％），作为缴交高雄市政府的地方税收财源，并加上其它的税赋、和管销费用大约4.5％，并没有赚钱的意图。

高雄财政局官员指出，台糖为了地上权招商，曾与高市府协谈地价税的调降，但，土地税法是中央政府订定，地方政府没有置喙的空间，只是因为台糖是国内最大地主，适用累进税率就是5.5％（也就是千分之55）。

对此，产官人士表示，地上权招商是买、卖双方的共识，才成达成交易，台糖既然无法在地价税计算的土地租金调整，就得弹性调降权利金、或采取不同的权利金计算方式，让潜在开发商评估总体成本与可能的投资效益。

台糖表示，台糖包底抽成地上权的权利金底价计算，是以招标当期公告土地现值的1％，乘以存续期间年数，其中的50％当做开发权利金，另外50％当做经营权利金，而开发权利金在第一年签约时，只收取总额的30％，其余70%％采取29年本息摊还，经营权利金则是经营年度开始计收、或自第4年起，分27年计收，降低开发商的财务负担。

产官人士仍指出，台糖的权利金试算，仍然相对偏高，目前的政府部门地上权的权利金底价，通常是以土地市价的30％到35％，做为参考基准，地价税则是3％，部份固定，部份随公告地价调整。

一旦发现厂商没有投标意愿，马上调降权利金，一位官员说，高雄龙华国小旧址地上权的权利金，下调30％即顺利脱标，而台糖的董事会应该更弹性处理权利金的订定，不能墨守公式，要更贴近民意，才能更易成功招商。