独／店住混为一谈！实登取消「店面」选项 成房价操作大漏洞
实价登录新制从2020年7月上路，很多人都知道登录义务人改成买卖双方，但很多人不知道的是，申报登录的「建物型态」拿掉了「店面（店舖）」这个选项，民众在查询时只能查到去年6月前的店面资讯，政府单位表示此举是为便利民众申报，但反而造成民众查询资讯时的混淆，更成为有心人士操作房价的漏洞。
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▲去年7月实价登录新制取消店面选项，反而造成民众对价格产生混淆。（图／记者陈建宇摄）
去年7月上路的实价登录新制做了一些变革，主要内容包括登录义务人从过去的地政士改为买卖双方、移转登记时就要申报登录、违反申报义务或不实将开罚等。但事实上内政部进行的改变不只这些，《ETtoday新闻云》查询实价登录时发现，以建物型态为「店面（店舖）」搜寻，产品的交易都集中在2020年6月或之前，不管任选哪个县市的哪一区都是如此，完全没有7月后的店面交易资讯。
▲实际查询店面交易，可发现交易日期都在去年6月前。（图／翻摄自实价登录网站）
原来，去年7月内政部推出实价登录新制时，在申报端就已经取消「店面（店舖）」这个申报选项，改成完全以「建物型态」申报，例如大楼店面就申报为「住宅大楼」，透天店面也是以「透天厝」申报。
这项改变对于民众搜寻实价登录资料时产生相当大的困扰，但内政部对此却只字未提，不曾公告或知会相关业者。实际联络各家房仲，有些业者表示知道取消了选项，但没有接到地政司告知，更有些业者甚至完全不知情。
《ETtoday新闻云》致电内政部地政司副司长林家正，他表示会取消选项是因为希望能便利民众申报，因为新制实施后申报义务人为一般民众，过去申报的建物型态种类多，许多民众不知道该选择哪一种，更担心申报错误导致受罚，因此在讨论过后决定就以原本的建筑物型态作为申报依据，是透天产品就选透天，是大楼就选大楼，让民众申报时能更清楚明了。
但在前端提供了便利性，到了使用端时却反而让些费者混淆，举例来说，当大楼店面申报的建物型态也变成住宅大楼时，就会出现拉高同建物均价的现象，甚至变成不肖业者操作房价的空间，业者大可以表示：「你看我们这栋的均价就是每坪35万元，你只买每坪32 万元真的是便宜了。」
消费者若不察很可能就会听信业者这番说法而出手购买，殊不知扣掉店面产品之后，大楼均价可能只有每坪30万元，民众其实买贵了不自知。
▲大楼店面可用是否位于1~2楼来判断，但透天店面就无法识别。（图／记者陈建宇摄）
在产品的判别上，大楼、公寓等集合式住宅相对好判断，只要看是不是1~2楼就知道是不是店面，但透天产品没有楼层之分，要判断高价者是否为店面难度就很高，高雄市地政士公会理事谢志明就表示，很多时候光看地图资讯会认定该物件是透天住家或透天店面，但实际使用上却是相反，民众就得要到现场勘查才会知道。
林家正针对这个疑问表示，在实价登录资讯内都有第2层的用途资讯，这些资讯都是该地所能合法使用的用途，民众可以依照其提供的资讯来判断是住家或是店面，就会很清楚了。
▲即便知道间所在的使用用途，其实也不代表该建案实际的使用方式。（图／翻摄自实价登录网站）
但凡事都有例外，商业区土地也可做住家使用，同样住宅区土地也有例外规定可作商业用，如此一来即便查到了土地用途，也未必能真正反映该建物的实际用途，对民众来说仍是困扰。
住商不动产企研室资深经理徐佳馨表示，将店面和一般住宅打散混在一起最大的影响就是改变了区域的平均价格，尤其成交量相对少的时候会更明显，此外，也会影响大家对社区价格的认知，反而变成有新的业者操作的可乘之机。徐佳馨指出，还是希望政府单位在特殊型产品能与一般标的有些分别，也有助于民众判别，作为出价时的依据。
台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚则表示，不理解为何内政部要取消店面选项，因为在后端的民众确实会因此而在价格认知上产生混淆，她认为反而应该维持过去的所有选项，但从「单选」改为「复选」，例如透天店面就可勾选「透天厝」及「店面（店舖）」2栏，会更清楚明了，申报时也不会有困扰，或者在交易备注是店面等资讯，对于广大的使用者来说更便于操作。
民众陈小姐对此表示，实价登录因为是公部门揭露的资讯，一般人都满相信上面的数字，但如果也变成可以被操纵的工具，那对消费者来说出现资讯不对等就可能吃亏，希望政府单位能有更完善的做法。
全球居不动产情报室总监陈炳辰则指出，实价登录已经是民众购屋时的重要参考指标，但其中还是有很多错误或疑问，例如同一物件历年交易出现坪数不一，或是某笔资料上周查得到这周却查不到的现象，甚至是特殊交易未标注等，这诸多问题都有待公部门解决，否则实价登录的美意反而会变成不肖业者操作价格的工具。
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