名家专栏－刚需撑盘上海5月楼市价平量增
陈 史 翎小档案
根据上海永庆房屋研展部的统计显示，5月上海市一手商品住宅成交7363套，相较上月的5914套增加24.5%，一手商品住宅成交均价为每平方米2万1945（人民币，下同），相较上月每平方米2万2085元微幅下跌0.6%。
5月上海一手商品住宅成交量虽然呈现连续3个月上扬，成交商品房套数来到7363套，超过2010年月平均水准的7085套，但成交量继续上扬的同时，成交均价并未出现明显变化，基本与上月持平，市场呈现价平量增。
成交均价与上月持平
主要是因为3个月来限购政策叠加利率折扣取消，以及频繁加息等信贷紧缩因素影响，以刚性自住需求为主的成交主力地位日渐巩固，但这部分需求购买力有限，只能提供目前房价的基本支撑，却却不具备推动房价上扬强劲力道的条件，很难推升房价上扬。
此外，过去对住宅成交均价推动力道较为明显的高档住宅，5月成交量能明显不足，是目前房价上攻显露疲态的主因。因此，预估未来市场仍将继续呈现价平量增格局，且目前政府对于房价严密监控下，并备有其他调控政策因应，预料房价的实质性下跌最快可能在6月以后才有机会出现。
上海永庆房屋研展部统计资料显示，5月上海一手住宅成交案例中，每平方米4万人民币以上的房源，成交量衰退了2成。因此，预估量增价平将是近期上海住宅市场的主要特点。
截至5月底，上海市一手商品住宅月成交均价略高于2010年的月平均水准，近期部分楼盘只要以低于市场预期的价格上市，销售速度就非常快。因此，在价格变化不大，政府不急于出台新的调控政策背景下，房价快速下降的可能性也不大。
根据上海永庆房屋统计，相较上月，各总价带住宅成交量变化幅度收窄，但成交占比最多的，仍是以总价带介于150～200万元，以及200～300万元的一手商品住宅，显示自住刚性需求为大宗。
总价300万元内占大宗
而总价带介于200～300万元，以及300～500万元这2个总价带的成交量增幅最大，相较上月分别增加88.1%及92.7%，显示中高总价带的改善型换屋需求出现了明显成长。同时，各单价区间住宅成交量也出现相应变化：每平方米2～3万元，和每平方米3～5万元的一手商品住宅成交量，分别较上月成长70.1%和64.2%，分列各单价带的第一及第二名。
从成交面积来观察，除了500平方米以上的大面积一手商品住宅，成交量下滑7成之外，其他各面积区间的住宅成交量均有不同幅度的增加。种种变化表明，在刚性自住需求主力地位不变的情况下，改善型中高总价换屋需求在5月出现明显复苏，而高总价豪宅成交仍不稳定。
5月各城区中，成交套数增幅最大的是静安、卢湾、闸北三区，相较4月分别增长566.7%、266.1%、250%，刚性自住需求成交集中的宝山区，相较上月成交量增幅达141.2%，而受供应量收缩变化影响，虹口、闵行、徐汇三区成交量分别出现55.8%、40%、33.3%的下跌。
静安区成交套数增逾5倍
同时，从5月热销楼盘排行榜情况也不难看出，成交房源超过100套的13个楼盘，全部集中在奉贤、宝山、嘉定、松江、闸北五区，这五区5月的一手住宅成交均价，分别为每平方米1万2661元、1万8239元、1万8293元、1万7883元和3万3082元。这也充分显示，中低价位自住型房源的成交大幅提升，但对房价的推升动力有限。
目前开发商资金链紧缩局面，短期内难以有效缓解，加上政府对房价上涨的严密监控，并且另备有其他充分的房市调控政策因应，再结合上海一手住宅价格的历史变化判断，不排除6月份以后，房价有机会出现1成左右的降幅。