影／地上权案这样玩！10户有1户出租 报酬率6%打趴店面
根据高雄市地政局资料，高雄的各重要商圈里，今年租赁实价登录笔数最多的是位于前镇区的「光华生活圈」，尤其是广西路的地上权案「国扬时代」就有接近30笔租赁资料，迄今全案10户就有1户出租，而且推算租金和总价关系发现年报酬率甚至可达6%，出租17年就回本。
▲高雄的地上权案「国扬时代」出租比例接近1成，是高雄最热门的租屋社区之一。（图／记者陈建宇摄）
现在买卖房子都要做实价登录，但出租物件在实价登录上的资料却非常少，根据《高雄实价网》的实价登录资料，今年1~4月高雄各商圈的租赁笔数，最多的是「光华生活圈」，也只有33笔资料，其次是巨蛋生活圈的28笔。不过实际探究这33笔出租资料，发现竟然有27笔是位于广西路的地上权建案「国扬时代」。
▲「国扬时代」休闲设施丰富，也是吸引租屋族的主因。（图／记者陈建宇摄）
而根据信义房屋数字，该案自2018年以来共有67笔租赁纪录，信义房屋三多捷运店主任施智邦表示，该案共有748户，因此出租的比例约8~9%，虽然社区户数多，但因为引进汉来的物业管理，且社区整体规划大器，1楼门厅挑高，休闲设施丰富，虽然规划的坪数不大，但不会给人蜗居的感受，因而吸引租屋族。
「国扬时代」规划25~37坪的2~3房，地上权存续期为70年，开价每坪17~20万元，总价最低388万元起。负责销售的上扬国际建筑团队营业五处总经理林毅表示，该案位于高雄市中心，邻近三多商圈，所处的光华生活圈生活机能便利，因此可以吸引包括三多商圈的上班族，甚至一些外商公司在这里租屋。
▲建商直接装潢空屋并附上家电、家具出租，买方可以当现成的包租公。（图／记者陈建宇摄）
此外，该案也采带租约销售的模式，林毅指出，该社区A栋有6个楼层、80多户由建设公司直接装潢、出租，且附有全套家具、家电，买的人只要1卡皮箱就能入住，也可以当现成的包租公，吸引不少投资置产的客群，目前已卖出超过6成。
▲该案由于房价较低，出租的年报酬率甚至可达6%。（图／记者陈建宇摄）
根据《高雄实价网》资料，该社区租金范围从1.67~4.2万元，但主力租金落在2.5万元上下，林毅表示，租金2.5万元的产品总价约落在500万元，依此推算年报酬率为6%，狠打报酬率只有2%的店面，且现在地上权产品贷款成数已可到8成，以总价500万元的产品估算，每个月的房贷约2万元，等于买来出租每月净赚5000元，用来回填自备款的100万元，大约17年就能回本。
事实上，位于高雄市区的地上权产品近年销售状况都不错，包括凤山的「R5新世界」、三民区的「河堤世界」，施智邦表示，地上权的产品房价往往是周边所有权产品的7折，创造出价差因此可以吸引民众购买，主力的购买族群除了锁定报酬率的投资客之外，一些在高雄有据点的外商公司也会考虑购入，用摊提房贷来取代租屋，未来若撤点也可以脱手。
此外，也有不少退休族群会选择地上权物件，施智邦指出，自己曾遇到不少退休族询问地上权产品，就是因为房价便宜之外，使用年限达70年几乎可使用3代，相较于所有权产品40~50年就势必要面对更新问题，地上权产品似乎也不差。
不过买地上权产品出租也要考虑未来状况，包括使用年限减少后承接的力道势必较弱，且新房子时期要出租不难，但屋龄一高租金行情也得打折，都是接下来会遇到的问题。