周信佑》政府打房 只是打太极
行政院「健全房地产市场方案」今拍板，祭9措施平抑房价。(本报系资料照片)
新冠疫情冲击全球经济，但世界性的宽松货币政策不但让股市飙涨，最近全台房市价涨量增，房价蠢蠢欲动。为抑制热钱炒房，行政院院会近日端出3方向9大措施的「健全房地产市场方案」。
在抑制炒作方面，包含整合不动产金融、政策、市场等面向的诊断指标、强化预售屋稽查、加速实价登录修法与加强查核不动产交易所得等4项；在防堵逃漏税方面，防杜个人借由公司避税、修正《房屋税条例》，避免部分所有权人将房产分割规避税负等2项；在管制市场过多游资流入房市方面，对非自用住宅不动产贷款适时采行选择性信用管制、控管银行授信风险，针对房贷借款人的还款能力加强风险评估，与强化不动产业务风险管理与金融检查等3项。
但这9大项房市管制措施中，对于持有税着墨甚少，显示政府此次政策多是宣示效果，实际具体作为却付之阙如。台湾房市火热，除因低利率与资金回流等因素影响，房屋持有成本低廉更是房价居高不下的关键因素。若政府真的有心抑制房市炒作，就应从税制着手，提高房屋持有成本，才可能得到最大效果。
抑制房市炒作是否有效，交易量是重要观察指标。观察长期的买卖移转栋数资料，从民国89年迄今，平均每年移转栋数约为34.5万栋，其中只有在104至107年连续4年交易量不到30万栋，这段期间恰好是《特种货物及劳务税条例》与房地合一税的施行期间。105年房地合一税上路后，移转栋数更降至24.5万栋的历史新低，之后才以温和速度增加。这显示税制仍是抑制炒房的最佳利器。因此，提出三点建议供政府参考。
首先，严加查核预售屋红单转卖。目前我国针对短期炒作的情况已有防堵机制。但实务上却仍有许多逃漏的空间，例如可透过未上市的投资公司买卖与持有不动产，并以投资公司股权买卖移转等方式规避不动产获利所需负担的交易税负，但更大的破口则是预售屋红单转卖，这部分有赖政府严加查核，而不是只是宣示或流于口号。
其次，建议政府应针对少数持有多房的族群提高非自用房屋持有税，也就是大家一般所认知的「囤房税」。饱受炒房所苦的南韩，最近调高综合不动产税，全面增加多套房持有者的税负，杜绝囤房的温床。
台北市政府从104年5月起开征囤房税，针对非自住房屋户数采2.4%及3.6%差别税率课征，空屋率和住宅价格指数都有些微滑落，且根据台北市税捐稽征处资料显示，台北市从104年课征囤房税至2020年5月止，囤房比例减少约26%。这显示课征囤房税，提高多屋持有成本，有助于促使房屋做更有效率的运用，对抑制空屋率及房价有一定成效。但目前全台各县市房屋税率，仅台北市、宜兰县与连江县等少数县市有根据纳税义务人持有户数采取有差别费率，其余县市皆采单一税率。
最后，房市资讯应公开透明。过去房地产市场的价格面存在着公契、私契与银行授信估价三种不同的价格。101年8月1日实价登录1.0政策上路后，揭露有参考性与可信度的价格，大幅改变过去房地产长期以来的价格乱象，也减少因资讯不对称所产生的炒房套利空间，有利健全房市。未来应朝向「门牌全揭露」、「预售屋纳实价登录」方向修法，建立可靠的交易买卖制度，让房屋市场成交资讯更透明。
这次政府勇于宣誓矫正炒房乱象，值得赞许，但力道应再加强，不能老打太极拳。除加强防堵买卖交易漏洞与房市资讯公开透明，更应朝「单一自住更轻松」与「提高多户持有成本」的方向努力，平抑高房价，翻转青贫世代。