产经解析－投资中国迷思系列五 需求强劲 房市尚无泡沫之虞
随着中国崛起成为举足轻重的主要经济体，全球投资人越来越难忽视这个独具一格的市场。如今，中国境内挂牌的股票与债券逐渐纳入全球主要指数，使得中国市场进一步对外开放，现在正是探索投资中国的迷思与真相的时机。联博将为投资人揭开谜一般的中国，厘清市场对中国的迷思并加以分析，掌握中国的投资机会。
来到中国内蒙古鄂尔多斯市的康巴什地区，住宅大厦空无一人，道路上红绿灯闪烁，却不见来往的车辆。购物中心没有店面。博物馆造型现代新颖，游客却寥寥无几。
中国还有数十个类似这样的鬼城，人口可能永远不会满载，让人担忧中国的房市泡沫。中国每五个住房就有一个无人居住，过度建设一部分是地方政府所为，一部分则是因为投资人只看到房价稳健上涨。部份市场观察人士认为，这个房地产现象是中国避而不谈的经济问题。
回顾过去15年，中国房市呈现颠覆性的成长。2005年前的房市销售冷清，但随后一直到2018年，销售总楼面积累积高达150亿平方公尺，房价也在过去十年成长四到十倍。
由于中国股市高度震荡，房地产相对安全，因此许多小家庭选择将积蓄用于购入第二或第三间房。此外，地产开发商的杠杆程度较高。以这样的情形看来，中国似乎将步上1990年代日本房市泡沫破灭后，陷入数十年的经济困境。中国近期经济减速成长，也加深市场隐忧。
不过，尽管房价短期震荡，但联博认为，中国房市近期并无爆发危机的危险。这是因为市场存在几个正面的基本面因素。
首先，中国人口持续移出农村，故中国一线城市的住房需求可望维持强劲。倘若都市化率每年增加一个百分点，等于中国城市未来十年将增加2亿人。
其次，住房升级的需求也是利多。中国约有六成住房建于1999年前，亦即经济拮据的共产时期，如今已不符合现代风格，也不适合大家庭居住。
除了需求强劲之外，中国房市的杠杆程度也不如表面严重。2018年第一季底，总家庭债务占GDP的59％，远低于美国与新加坡的80％。且营建产业的总债务与房市年度销售金额相去无几。联博认为，这样的举债程度不至于构成系统风险而影响经济。
从供给面来看，中国房市结构是避免泡沫化的另外一个支撑因素。因中国政府掌控土地供给，避免实质土地价格下跌，房价不易反转向下。
考量中国房市市值是股市的数倍，政府致力于推动能够缓冲短期价格震荡的政策。而政府也采用渐进式改革，例如要求地方政府降低对房地产销售税的依赖。中国一线城市的房市需求畅旺，但是二、三线城市则较乏人问津，形成结构失衡的现象，这也是政府企图解决的问题。
确实，中国房市有过热之虞，类似康巴什地区的鬼城不只一处，对房市是个警讯。但值得投资人注意的是，拜几个基本面因素之赐，中国房市短期不至于爆发危机。但长期而言，建议投资人密切关注经济与政策的后续发展，才能因应中国房市的变化。