「地上权住宅」自住便宜又免缴税！法界：问题重重
▲地上权住宅目前仍有许多法律问题，尚待解决。图为买地上权住宅之住户，日前到地检署对建商提告。（图／《ETtoday新闻云》资料照。）
政府近年来推出「地上权住宅」，让民众付租金租用房屋「地上使用权」，而非取得房屋的「所有权」，打的是自住便宜、又可免缴地价税。但法界人士发现，「地上权住宅」不能向银行贷款、产权移转也要透过建商、不能设置管委会，房屋租金更难以预期等等的法律问题，民众千万要注意。
台湾司法人权进步协会会员、基隆地检署检察官刘彦君指出，地上权在民法上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一种权利，所以被归属为「用益物权」。设定普通地上权的目的，限于在他人的土地上、下有建筑物与其他工作物。自己没有土地，借着地上权的作用，却可以在他人的土地上建造富丽堂皇的房屋。对许多建筑业者来说，这当然是一个大好机会，但地上权是定有期限的，目前实务预定设定地上权期限多为50年，通常也需支付土地所有权人相关权利金。
刘彦君表示，财政部国产署在1996年标出第一批作为地上权住宅的土地，都是「可分割过户」的住宅。当时政府基于活化土地标售地上权，而地上权住宅因为有使用年限，价值会随着时间递减，因此买方以自住为主，而非投机炒房价；再加上总价较低（地上权住宅不必缴地价税，但要缴租金），可以让收入有限一般民众有房可住，理应是政府、消费者与建商三赢的良善政策。
不过政策因行政便利的关系，出现大转弯，相关机关在2001年后将地上权建物标案改为「不可分割」，直接对口转为开发商，以便政府不管收地租或是时间到期收回房屋，都只需面对一个开发商，不用面对许多民众。这也产生出诸多原始地上权所未设想到之法律问题：
(1) 不能分割过户的使用权住宅，无法直接向银行贷款。此类型住宅，民众支付上千万元买到的，不过是长达50至70年的房屋「使用权」，没有房屋土地的「所有权」，对于银行来说，无法作为抵押权的标的物。
(2) 移转产权仍须透过建商移转、赠与、继承手续麻烦。不能取得房屋所有权的使用权住宅，买房无法取得地政机关核发权状，这类的房屋虽然宣称可以交易，但因为建物所有权登记在建商名下，任何移转、赠与和继承等法律上行为都必须透过建商，无法如同一般不动产办理相关地政登记。
(3) 管委会设立产生争议建物所有权人才能成立管委会，而不可分割过户的使用权 住宅，买方无法适用「公寓大厦管理条例」来成立管委会，等同失去依公寓大厦管理条例成立管委会的权利。
(4) 地租负担事先难以预期金额租房子，房屋税和地价税等持有税，就是由房东承担，地上权住宅却需先付房价，还要付房屋税和地租等持有税，因此买地上权房屋应把后面的成本也加起来计算，才知道有没有买贵。
因此，刘彦君建议，政府既视土地为日益稀少资源，将地上权住宅列为实现居住正义问题的途径之一，中央和地方政府应对于地上权住宅制定一个完整配套，尽速推动「定型化契约范本」，并将地上权住宅纳入「公寓大厦管理条例」内。另外修改税制，避免业者钻法律漏洞，损害消费者权益，才可能同时降低业者所承担之法律与税赋风险，以解决目前的乱象。刘彦君最后强调，政府的政策需明确，才可将立法多年却始终如空中楼阁之地上权建物真正市场化。否则，以现行非驴非马的变形地上权住宅，想要实现居住正义，恐怕仅是望梅止渴了。