房市冰河期来了! 北市信义区千亿豪宅大滞销

图文/镜周刊房市寒风吹向台北信义计划区,本刊调查,总推案量千亿元的信义计划区5大豪宅案,叫好不叫座,头洗一半的建商只能以拖待变,雪上加霜的是,买气停滞,已让豪宅价格开始出现松动,从几年前的「坐2望3」(每坪200万元上看300万元),变成现在「2不死」就偷笑的局面,究竟信义区5大豪宅今年能否守住每坪200万元大关,备受市场考验。

6月初暴雨袭台,几乎全台都垄罩在大雨当中,被称为台北市豪宅聚落的信义区,几处建案工地只见工人们忙进忙出绑好防台固定桩,做好防灾准备,以免施工鹰架风雨而倒塌。然而,这些细心保护的信义区豪宅迟迟未能完工,早让建商们心里淌血。

本刊调查,在信义计划区内正在兴建的5大豪宅建案,包括冠德「冠德信义」、富邦「D1」、中华工程「陶朱隐园」、大陆建设「琢白」、宝丰隆「信义首席公馆」,都是全台豪宅的指标大案,但外界不知,总案量破千亿元的5大建案完工日及销售进度一延再延。

其实,陶朱隐园、冠德信义早在2013年就动工,琢白则晚了1年。1000多个日子过去,原先预计在2015年第2季完工的冠德信义,以及规划今年底完工落成的陶朱隐园及琢白,施工进度似乎都无法如预期,大陆建设已宣告琢白完工日将延至明年中。

至于前国泰副董事长蔡镇宇的信义首席公馆,历经2次建照变更,直到去年才开始动工;更别提富邦建设旗下、台北101斜对面爱迪达篮球场D1土地光是土地整合就长达8年,附近居民还曾在空地种菜,而有「全台最贵菜园」之称,现则为「全台最贵篮球场」,原本今年第2季要推出,现在也延后了。

房市成交疲软,不少建商讲求高周转率远雄建设就喊出「短平快」口号,目标每案2年半完工,但这个策略却不适用豪宅,眉角就在建案完工申请使用执照后,没有卖出去的房子,建商得自缴房屋税、囤房税,利润会被持有税慢慢吞蚀掉。

但就算以拖字诀应变,业界仍不看好,大师房屋董事长陈建庆说:「现在时机不对,要建商便宜卖,不可能,但要消费者追价买,也没机会,毕竟以这5大案来看,身价没有几十亿的人,谁敢去看房子,客群相当有限。」

从事豪宅销售10多年的屋比房屋比价平台创办人国华认为,豪宅现今面临最大问题,是主力客层不再买单

2013年前后,两岸关系融洽,许多台商都愿意搬钱回台置产,炒热豪宅交易,1名当时曾回台买下多户信义区「宝徕花园广场」的台商就说:「那时政府叫我们回台投资,我们马上就回来了。」

但随着房价天价,引发民怨,马政府开始收紧房市交易,还祭出豪宅税打压房价,被视为房市领头羊的豪宅首当其冲;蔡英文政府上台后,两岸关系急冻,过去几年滋养台湾房市的大户,头也不回地转身离开,重挫豪宅买气。

「当年就是太贪心,景气大好,预售也舍不得卖,想等成屋后卖更贵,谁知道遇到这波房市反转,现在是『头都洗落,毋剃甘会塞』。」一名建商感叹。

据了解,曾有客户想以每坪300万元高价购买其中一个建案,但建商却惜售不肯卖,谁知道若干年后,信义区豪宅价格已从先前「坐2望3」(每坪200万元上看300万元),演变成「2不死」(不跌破200万元)就偷笑的局面。

香港商汇泓不动产投资部经理胡振伟就透露,手上有客户想购买其中一个豪宅案,但透过不同管道想跟建商询价,得到都只有「尚未开卖」的回应。

总价的豪宅难卖,建商只好改弦易辙,下修坪数降低总价门槛应变,像是富邦D1,就打算推出20坪起跳的1房精品宅,在101斜对面、全台最精华豪宅地段推案,如此规划跌破市场眼镜。至于信义首席公馆,也从原先规划的27户、200坪产品,修正为43户、116坪起跳设计。

对此,业界人士认为,更改产品大小确实有助销售,「但别忘了,已经动工的根本没机会改,有些建案又很尴尬,明明就座落在绝无仅有的豪宅地段,你叫他改,根本就委屈了。」房地产进入近10年来的冰河期,建商只能准备过寒冬。

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