钱放银行不如再买一间房　换屋族这样挑好屋

图、文／富比世地产王提供

新冠肺炎疫情虽然替今年房市投下变数，但在各国量化宽松与央行大降息的支撑下，专家仍看好房地产的保值性能持续吸引高资产族群进场。专家指出，当房贷利率来到历史新低，代表购屋成本进一步下降，有换屋与置产需求的民众若能把握时机进场，应不难挑到好地段的优质标的。

房贷利率直直降，今年又遇到新冠肺炎疫情的影响，让央行决定出手降息救市，并祭出房贷加码降1码（0.25%）、消费加码降2码（0.5%）的空前优惠。然而，即便房贷利率已降至历史新低，国内银行业高阶主管仍预估，下半年房贷利率还会再调降，民众的购屋成本也还会再进一步降低。

专家指出，这波银行降息以公营行库的房贷利率调幅最大，政府除了要求公股行库的放款利率随央行降低1码，房贷余额1千万元以下的自用住宅贷款还会多降息1码，民间银行随后也陆续跟进，已在市场形成普遍的超低利率环境，未来房贷可望进入1.3～1.5%的超低利率时代。

事实上，根据联征中心最新统计资料显示，全台各都会区房贷利率早已是历年新低，其中又以台北市的平均购屋贷款利率最低，约1.68%，大台北以外也仅有1.72～1.73%，而在此波降息过后，已经有寿险公司针对都会区的优质客户，推出新房贷1.32%起的超低利率优惠贷款，每千万房贷利息甚至不到2万元。

以首购族购买总价千万元的房子，贷款7成、房贷利率1.4%计算，1年的房贷利息约9.8万元，以2%的租金投报回推，若是租屋，每月的租金可能接近1.5万元、年租金约19万元，每年付的租金不仅超过房贷利息，还可以多还9万元的本金，降息过后的租屋成本，就明显比购屋成本高出许多。

至于相对高总价的换屋市场，除了民众对降息带来的房贷压力减轻会更有感，房市稳定也有利于刺激换屋与置产族群出笼，毕竟不论是卖旧换新、以小换大、从外围区域「升级」到市中心，或是多买一间收租，相较于过去房贷利率动辄7、8%的时期，现阶段可说是跟银行借钱买房成本最低的时候。

专家指出，都会区房价逐渐站回近十年高点，利率却是一再创新低，对手中以握有资产的族群相对有利，若民众选择在此时将市中心的老旧公寓住宅，转换到生活机能充足，价格却相对平实的区域，并选择电梯大楼，不但能以相对轻松的条件汰旧换新，手头上能多出一笔资金运用，或投入其他理财规划。

不过，专家也提醒，换屋族虽然多数都是双薪家庭，或是经济条件相对较佳的族群，但对一般人而言，买屋毕竟总价较高，若原本的房子贷款尚未付清，则换屋除了要先筹足一笔自备款，换屋后还会面临必须同时缴纳2笔房贷的问题，即便房贷利率低，也应将资金调度列为首要考量，才能从容换屋。

至于在换屋区域与产品的选择上，由于每个人换屋的原因不尽相同，因此很难一概而论，但专家指出，只要分配好资金调度，并依自身需求设定好坪数、价格等条件来筛选，就不难找到符合的地点。

以首次换屋族群为例，通常是因为家庭成员需要的空间增加，例如有了小孩，或是要接父母同住照顾，此时就需要增加房间数，且必须优先考量学区的选择与设籍等安排；若是子女已经长大的二次换屋族群，则空间需求就刚好相反，坪数不用太大、房间数也不用太多，建议挑选成熟便利的生活圈。

若换屋置产考虑增值性与保值性，则除了挑选未来具有捷运、重大建设等话题性的区域，具有好口碑的优质社区或品牌建商推案，也相当值得留意，如果不想住得太过拥挤，不少新兴重划区的房价相对旧市区便宜，且保留一定面积的公园绿地，就相当符合重视居住环境、换屋是为了自用的族群需求。

对于重划区的挑选，则除了注意建设是否确实到位，或是尽量挑选旧市区外围的重划区，不仅可享受到重划区舒适的居住品质，同时也可享有旧市区便捷的机能，至于许多家庭因预算，只能换屋至蛋白区或重划区，虽然生活机能尚未完备，但也正因如此，才有机会以相同预算找到空间够大的新房。

想了解更多房市资讯，请上2020房产新势力www.starfbs.com